轉(zhuǎn)發(fā)市國土房管局關(guān)于調(diào)整我市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金計收標(biāo)準(zhǔn)的通知（已失效）穗府辦〔2010〕35號轉(zhuǎn)發(fā)市國土房管局關(guān)于調(diào)整我市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金計收標(biāo)準(zhǔn)的通知各區(qū)、縣級市人民政府，市政府各部門、各直屬機構(gòu)：　　市國土房管局《關(guān)于調(diào)整我市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金計收標(biāo)準(zhǔn)的通知》已經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的問題，請徑向市國土房管局反映。廣州市人民政府辦公廳二〇一〇年五月六日關(guān)于調(diào)整我市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金計收標(biāo)準(zhǔn)的通知市國土房管局　　為加強國有土地資產(chǎn)管理，優(yōu)化土地資源市場配置，進一步加強我市國有建設(shè)用地有償使用工作，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國發(fā)〔2004〕28號)和《國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》(國發(fā)〔2008〕3號)精神，現(xiàn)就調(diào)整我市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金計收標(biāo)準(zhǔn)通知如下：　　一、計收土地出讓金的具體情形　　(一)1993年1月1日之后供應(yīng)的國有建設(shè)用地，除依法可劃撥供地外，須辦理土地出讓手續(xù)，計收土地出讓金?！　?二)權(quán)屬清晰的原有歷史用地，1993年1月1日之后發(fā)生新建、改建、擴建或用途變更(含臨時新建經(jīng)營性項目和臨時改變?yōu)榻?jīng)營性用途)和權(quán)屬轉(zhuǎn)移，且不符合劃撥條件的，須辦理土地出讓手續(xù)，計收土地出讓金?！　?三)原劃撥用地及其地上建筑物用于非住宅出租經(jīng)營，且權(quán)屬人為法人的，須辦理土地出讓手續(xù)，計收土地出讓金?！　《?、計收土地出讓金的標(biāo)準(zhǔn)　　(一)以招標(biāo)、拍賣、掛牌等公開方式出讓的國有建設(shè)用地，按實際成交價格計收土地出讓金?！　?二)以協(xié)議方式供應(yīng)的國有建設(shè)用地，屬政府儲備用地的，按基準(zhǔn)地價計收土地出讓金，但不得低于實際土地取得與土地開發(fā)成本及土地純收益之和；屬用地單位自行征地拆遷的，按土地純收益計收土地出讓金?！　?三)劃撥用地上配套的經(jīng)營性用房，屬政府儲備用地的，按基準(zhǔn)地價計收土地出讓金；屬用地單位自行征地拆遷的，按土地純收益計收土地出讓金?！　?四)利用原劃撥用地或其地上建筑(零星危房改造項目和私有住宅除外)進行新建、改建、擴建或用途變更，經(jīng)營性用途按改造前后用途的當(dāng)前基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)計算總價差及原劃撥用途的土地純收益之和計收土地出讓金，但不得低于改造后的土地純收益；非經(jīng)營性用途按改造后的土地純收益計收土地出讓金?！　?五)原劃撥用地及地上建筑物權(quán)屬轉(zhuǎn)移或企業(yè)改制等須補辦土地出讓手續(xù)的，按土地純收益計收土地出讓金。原劃撥用地上的私有住宅用房(不含經(jīng)濟適用住房、解困房、安居房、房改房等政策性住房)出售、交換、贈與(不含繼承)及私有住宅用房產(chǎn)權(quán)人自行申請補辦土地出讓手續(xù)的，按區(qū)片平均住宅用途土地純收益的10%計收土地出讓金。具體的區(qū)片劃分和標(biāo)準(zhǔn)由市國土房管行政主管部門確定后對外公布?！　?六)原劃撥用地及其地上建筑物用于非住宅出租經(jīng)營，且權(quán)屬人為法人的，按年計收土地出讓金。其年土地出讓金按相應(yīng)用途土地純收益的4%確定，具體征收細(xì)則由市國土房管行政主管部門另行制定?！　?七)零星危房改造項目和私有住宅改建、擴建，改建、擴建后建筑面積增容不超過原產(chǎn)權(quán)面積5%(含5%)的，暫緩征收土地出讓金；超過5%的，增容部分按土地純收益計收土地出讓金?！　?八)村集體經(jīng)濟組織或個人依法將集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地，可暫緩征收土地出讓金。村集體經(jīng)濟組織原使用的劃撥國有建設(shè)用地自行申請補繳土地出讓金，或發(fā)生新建、擴建、改建和權(quán)屬轉(zhuǎn)移等情形，按規(guī)定須補辦土地出讓手續(xù)的，按土地純收益計收土地出讓金?！　〖{入“城中村”自主改造且與舊村一并改造的，按土地純收益的50%計收土地出讓金?！俺侵写濉备脑彀仓梅拷灰邹D(zhuǎn)讓時，按相應(yīng)用途基準(zhǔn)地價的30%計收土地出讓金?！　?九)原土地使用權(quán)人自行改造舊廠房，改作教育、科研、設(shè)計、文化、衛(wèi)生、體育等非經(jīng)營性用途和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等，不符合劃撥用地目錄的，按綜合辦公用途基準(zhǔn)地價的30%計收土地出讓金；改作保險金融、商貿(mào)會展、旅游娛樂、商務(wù)辦公等經(jīng)營性用途的，按改造前后用途的當(dāng)前基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)計收總價差補交土地出讓金?！　?十)地下商業(yè)按地上商業(yè)計收標(biāo)準(zhǔn)的50%計收土地出讓金。除依法可劃撥外，其他新建地下建筑按工業(yè)用途基準(zhǔn)地價的20%計收土地出讓金。本通知實施前未計收土地出讓金的地下建筑，暫緩征收土地出讓金。　　(十一)已出讓項目發(fā)生規(guī)劃調(diào)整(含容積率增減、規(guī)劃用途調(diào)整)，出讓合同約定土地出讓金調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)的，從其約定。出讓合同未約定調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)的，分以下情形處理：　　1．公開出讓項目(工業(yè)項目除外)容積率增加的，按當(dāng)前基準(zhǔn)地價單價與原合同成交單價當(dāng)中的高者補交土地出讓金；容積率減少的，按原合同成交價格調(diào)減，但用地單位自身要求減少項目建筑面積的，土地出讓金原則上不予退減?！　?．公開出讓項目涉及用地性質(zhì)調(diào)整的，可收回重新出讓；不收回重新出讓的，若地塊調(diào)整用途后的市場總價高于調(diào)整前市場總價的，按兩者的差價補交土地出讓金；若地塊調(diào)整用途后的市場總價低于調(diào)整前市場總價的，土地出讓金原則上不予退減?！　?．協(xié)議出讓項目(工業(yè)項目除外)建筑面積或建筑用途調(diào)整的，經(jīng)營性用途按調(diào)整前后用途的當(dāng)前基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)計算總價差調(diào)整土地出讓金，若土地出讓金減少的，按減少額的30%退減；非經(jīng)營性用途按調(diào)整前后用途的當(dāng)前土地純收益標(biāo)準(zhǔn)計算總價差調(diào)整土地出讓金。土地出讓金退減額不得超過原已核定的土地出讓金總額?！　?．按工業(yè)、倉儲、市政設(shè)施或基礎(chǔ)設(shè)施等用途申請用地后未按原規(guī)劃實施建設(shè)的項目，現(xiàn)規(guī)劃調(diào)整為商品住宅的，由政府收回重新公開出讓，按土地公開出讓成交價的40%返還原用地單位前期投入費用；現(xiàn)規(guī)劃調(diào)整為商品住宅外的經(jīng)營性用途的，按調(diào)整前后用途的當(dāng)前基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)計算總價差補交土地出讓金；現(xiàn)規(guī)劃調(diào)整為非經(jīng)營性用途的，按調(diào)整前后用途的當(dāng)前土地純收益標(biāo)準(zhǔn)計算總價差補交土地出讓金。　　5．工業(yè)項目增加生產(chǎn)性用房建筑面積的，不加收土地出讓金。但其配套行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積或建筑面積超過本通知第三點第(一)款第2項規(guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)的部分，原屬政府儲備用地的，分別按辦公或住宅用途基準(zhǔn)地價計收土地出讓金；原屬用地單位自行征地拆遷的，分別按辦公或住宅用途土地純收益計收土地出讓金?！　?十二)由用地單位自行征地拆遷的原協(xié)議出讓項目，經(jīng)出讓方同意，重新設(shè)定土地出讓起始時間的，可按新設(shè)定起始時間時的土地純收益重新計收土地出讓金；但除政府原因?qū)е峦恋匮舆t開發(fā)的期間之外，原已使用的年限應(yīng)按原出讓合同標(biāo)準(zhǔn)及本通知的年限修正系數(shù)規(guī)定計收土地出讓金?！　∪?、計收土地出讓金的技術(shù)指標(biāo)　　(一)計價用途?！　?．出讓宗地的用途類別根據(jù)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的用地性質(zhì)和建筑功能，對照本市國有建設(shè)用地使用權(quán)基準(zhǔn)地價用途分類確定。其他未列入基準(zhǔn)地價用途分類的用地，其用途類別參照相關(guān)或相近用地(或其土地利用效益相近)的用途類別確定?！　?．工業(yè)項目所需行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地面積超過工業(yè)項目總用地面積7%或建筑面積超過工業(yè)項目總建筑面積14%的部分，不能視為工業(yè)用途，應(yīng)按辦公及住宅用途計收土地出讓金?！　?二)計價面積　　1．商業(yè)、綜合(辦公)、住宅、經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施和經(jīng)營性倉儲等參照工業(yè)用途標(biāo)準(zhǔn)計收的其他項目用地以及原劃撥工業(yè)用地權(quán)屬轉(zhuǎn)移或企業(yè)改制補繳土地出讓金，地上和地下建筑面積超過凈用地面積時，按建筑面積計收，反之按凈用地面積計收?！　?．新建工業(yè)項目用地按凈用地面積計收。　　3．多種土地用途或建筑功能的，按不同用途或功能建筑面積或用地面積分?jǐn)偯娣e分別計收。　　4．原出讓合同未明確出讓建筑面積的非工業(yè)項目，若規(guī)劃行政主管部門首次批準(zhǔn)的凈容積率小于1.8，按首次批準(zhǔn)的凈容積率設(shè)定原出讓合同的出讓建筑面積；否則，按凈容積率1.8設(shè)定原出讓合同的出讓建筑面積。　　(三)相關(guān)修正。　　1．商業(yè)路線價區(qū)段上的商業(yè)臨街宗地，其土地純收益在網(wǎng)格點基準(zhǔn)地價基礎(chǔ)上，按市國土房管行政主管部門公布的商業(yè)區(qū)段路線價加價的10%加收?！　?．除工業(yè)項目外，新建項目計收土地出讓金作容積率修正(附件2)。商業(yè)用途容積率修正后低于所在地段綜合(辦公)用途的土地出讓金時，取其所在地段綜合(辦公)用途的土地出讓金。　　3．原劃撥土地上商業(yè)用房補交土地出讓金作樓層修正(附件3)。當(dāng)某層商業(yè)用房的土地出讓金樓層修正后低于所在地段綜合(辦公)用途的土地出讓金時，取其所在地段綜合(辦公)用途的土地出讓金。原劃撥土地上綜合(辦公)、住宅、工業(yè)用房補交土地出讓金不作樓層修正。已出讓項目調(diào)整土地出讓金時，除商業(yè)作樓層修正外，其他用途均不作樓層或容積率修正?！　?．基準(zhǔn)地價或土地純收益均為法定最高出讓年限的價格。出讓年限少于最高出讓年限的，須對其土地出讓金進行年限修正，修正系數(shù)為K=[1-1/(1+r)n]/[1-1/(1+r)N]，其中，r為土地還原利率，取出讓當(dāng)日中國人民銀行公布的人民幣五年期存款基準(zhǔn)利率，n為實際出讓年限，N為法定最高出讓年限。　　四、其他　　(一)本通知適用于本市市轄區(qū)范圍國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓金計收管理，縣級市可參照執(zhí)行?！　?二)番禺區(qū)、花都區(qū)原簽訂的出讓合同未明確出讓用途和建筑面積，且在本通知實施前已銷售的項目，已批準(zhǔn)預(yù)(銷)售的面積，不再追收土地出讓金，但未批準(zhǔn)預(yù)(銷)售的部分，應(yīng)按本通知規(guī)定調(diào)整土地出讓金?！　?三) 本通知自2010年7月1日起執(zhí)行，有效期5年，《批轉(zhuǎn)市國土房管局<關(guān)于進一步規(guī)范我市國有土地有償使用的意見(試行)>的通知》(穗府〔2005〕36號)同時廢止。本市原有規(guī)定與本通知不一致的，以本通知為準(zhǔn)。　　附件：1．名詞解釋　　　　　2．新建項目(工業(yè)項目除外)土地出讓金容積率修正系數(shù)表　　　　　3．商業(yè)用房土地出讓金樓層修正系數(shù)表　　附件1名　詞　解　釋　　本通知有關(guān)術(shù)語的含義：　　一、基準(zhǔn)地價　　基準(zhǔn)地價是對城鎮(zhèn)各級土地或均質(zhì)地域，在正常市場條件和設(shè)定土地開發(fā)條件下，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一基準(zhǔn)日法定最高使用年限的國有建設(shè)用地使用權(quán)區(qū)域平均價格，包括土地取得費、土地開發(fā)費和土地純收益。本通知所指基準(zhǔn)地價為市國土房管行政主管部門和市價格行政主管部門聯(lián)合公布的最新時點的基準(zhǔn)地價?！　《?、土地純收益　　土地純收益是土地所有者權(quán)益的價值體現(xiàn)。除公開出讓外，本通知所指土地純收益按相應(yīng)用途基準(zhǔn)地價的40%確定?！　∪⒔?jīng)營性用途　　本通知所指經(jīng)營性用途包括商業(yè)、旅游、娛樂、商務(wù)(企業(yè))辦公、金融、商貿(mào)會展和商品住宅等經(jīng)營性項目及其它非經(jīng)營性項目中的經(jīng)營性配套用房，不包括工業(yè)和倉儲用途。　　四、經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施、經(jīng)營性倉儲　　經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施是指不符合劃撥條件的基礎(chǔ)設(shè)施;經(jīng)營性倉儲是指除工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)自用配套倉庫以外的倉儲項目?！　「郊?新建項目(工業(yè)項目除外)土地出讓金容積率修正系數(shù)表 　　注：帶*號的容積率為商業(yè)部分容積率，不帶*號的容積率為建設(shè)項目綜合容積率。 　　附件3 商業(yè)用房土地出讓金樓層修正系數(shù)表 　　主題詞：城鄉(xiāng)建設(shè) 土地 管理 通知 　　廣州市人民政府辦公廳秘書處 2010年5月11日印發(fā)