關(guān)于規(guī)范我市國有企業(yè)物業(yè)出租管理的指導(dǎo)意見穗府辦〔2011〕46號關(guān)于規(guī)范我市國有企業(yè)物業(yè)出租管理的指導(dǎo)意見各區(qū)、縣級市人民政府，市政府各部門、各直屬機構(gòu)：　　為加強我市國有企業(yè)物業(yè)出租管理，規(guī)范物業(yè)出租行為，從源頭上預(yù)防和治理腐敗，防止國有資產(chǎn)流失，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》等法律、法規(guī)和政策的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)提出如下指導(dǎo)意見：　　一、適用范圍　　(一)本意見適用于市政府代表國家履行出資人職責(zé)的國有獨資企業(yè)、國有獨資公司及國有資本控股公司(以下簡稱市屬企業(yè))及其下屬控股企業(yè)(以下統(tǒng)稱企業(yè))?！　?二)本意見所稱物業(yè)是指企業(yè)房產(chǎn)(含地下建筑物)、土地及其附著物?！　?三)本意見所稱物業(yè)出租，是指企業(yè)作為出租人，將本企業(yè)擁有的物業(yè)部分或者全部租賃給自然人、法人或者其他組織(以下簡稱承租人)從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動，并由承租人支付租金的行為。企業(yè)住宅用于分配給本企業(yè)職工租住的情形除外?！　《⒒驹瓌t　　(一)堅持公開、公正、公平的原則，自覺遵守國家法律、法規(guī)和政策的相關(guān)規(guī)定，并接受監(jiān)督?！　?二)堅持政府引導(dǎo)與市場運作相結(jié)合的原則，企業(yè)物業(yè)出租要配合城市功能改造，充分發(fā)揮政府引導(dǎo)、企業(yè)自主、市場配置的作用?！　?三)堅持經(jīng)濟(jì)效益與社會效益相結(jié)合的原則，要充分發(fā)揮企業(yè)物業(yè)存量資源優(yōu)勢，以物業(yè)出租有效帶動區(qū)域產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，并切實履行社會責(zé)任。　　三、健全制度　　(一)市屬企業(yè)負(fù)責(zé)企業(yè)物業(yè)出租審批權(quán)限的界定，制定規(guī)范大宗物業(yè)出租的管理制度，并按管理關(guān)系報市國資監(jiān)管機構(gòu)?！　?二)企業(yè)應(yīng)建立和完善物業(yè)出租管理制度，明確具體部門負(fù)責(zé)物業(yè)出租管理工作，建立物業(yè)出租管理臺賬，加強對出租物業(yè)的跟蹤管理，規(guī)范出租行為。　　(三)企業(yè)物業(yè)出租應(yīng)進(jìn)行必要的可行性論證，并制定合理的出租方案，內(nèi)容包括：出租物業(yè)的基本情況(物業(yè)明細(xì)、地點、面積、規(guī)劃用途等)、出租目的、可行性、出租期限、租金標(biāo)準(zhǔn)及用途、承租條件、招租底價及底價擬訂依據(jù)、招租方式等?！　∷摹⒁?guī)范審批　　(一)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格規(guī)范物業(yè)出租決策程序和行為，遵循以下基本程序：　　1．科學(xué)、充分地開展可行性研究；　　2．廣泛聽取企業(yè)的法律顧問或法律中介機構(gòu)意見和建議；　　3．必要時可組織召開論證會，并出具有專家個人簽名的評審意見；　　4．嚴(yán)格按照企業(yè)內(nèi)部決策程序?qū)徸h通過，嚴(yán)禁個人擅自決定或改變集體決策意見?！　?二)企業(yè)物業(yè)出租涉及改建、擴(kuò)建、“三舊”改造的，方案制訂過程中應(yīng)與市規(guī)劃局、國土房管局、“三舊”改造辦等政府職能部門加強溝通，并按規(guī)定報有關(guān)部門審批或核準(zhǔn)。對涉及企業(yè)擬利用出租物業(yè)進(jìn)行原址開發(fā)的“退二進(jìn)三”項目，在立項前應(yīng)征求市國資監(jiān)管機構(gòu)的意見?！　?三)物業(yè)出租方案應(yīng)提交企業(yè)董事會(總經(jīng)理辦公會)研究決定，決策資料要及時建檔備案。物業(yè)出租要按照廠務(wù)公開要求自覺接受職工監(jiān)督?！　?四)企業(yè)擬簽訂物業(yè)單次出租的期限原則上不超過3年。需要承租方對承租物業(yè)有較大投入的，租期可適當(dāng)延長?！　?五)企業(yè)擬簽訂物業(yè)單次出租的期限超過6年以上的，市屬企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格做好風(fēng)險評估，切實履行內(nèi)部決策程序，事前征詢市國資監(jiān)管機構(gòu)的意見，并及時將企業(yè)審議通過的出租方案、決議、法律意見書等相關(guān)資料報市國資監(jiān)管機構(gòu)?！　?六)市屬企業(yè)下屬控股企業(yè)擬簽訂物業(yè)單次出租的期限為6年以內(nèi)的，應(yīng)依照大宗物業(yè)出租管理制度要求，報市屬企業(yè)審核同意?！　?七)市屬企業(yè)下屬控股企業(yè)擬簽訂物業(yè)出租的期限超過在任領(lǐng)導(dǎo)班子的本屆任期的，應(yīng)事先征詢市屬企業(yè)同意?！　∥濉⒁?guī)范行為　　(一)有下列情形之一的物業(yè)不得出租：　　1．物業(yè)產(chǎn)權(quán)不清晰的；　　2．司法機關(guān)或行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制物業(yè)權(quán)利的；　　3．共有物業(yè)未取得其他共有人同意的；　　4．物業(yè)權(quán)屬有爭議的；　　5．擅自改變物業(yè)規(guī)劃審批的建筑物使用功能的；　　6．屬于違法、違章建筑的；　　7．不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；　　8．已抵押的物業(yè)，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；　　9．法律、法規(guī)規(guī)定不得出租的其他情形。　　(二)出租人應(yīng)在合同中約定，承租人有下列行為的，出租人可以終止合同，收回出租的物業(yè)。由此造成的損失，出租人應(yīng)積極向承租人追索：　　1．將承租的物業(yè)擅自轉(zhuǎn)租的；　　2．將承租的物業(yè)擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的；　　3．將承租的物業(yè)擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的；　　4．拖欠租金超過合同約定的；　　5．利用承租物業(yè)進(jìn)行違法活動的；　　6．故意損壞承租物業(yè)的；　　7．對存在的安全隱患，不予整改或整改不合格的；　　8．法律、法規(guī)規(guī)定其他可以收回物業(yè)的。　　(三)有下列情形之一的，物業(yè)租賃當(dāng)事人應(yīng)及時提出變更或解除租賃合同，以維護(hù)國有資產(chǎn)合法權(quán)益：　　1．因法律、法規(guī)調(diào)整或不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的；　　2．因城市規(guī)劃建設(shè)或“三舊”改造需要拆遷的；　　3．相關(guān)事項已經(jīng)合同約定或當(dāng)事人協(xié)商一致但未能履行的?！　?四)除上述規(guī)范行為外，出租人和承租人依法另有約定的行為應(yīng)在合同中予以明確?！　×?、公開招租　　(一)企業(yè)物業(yè)出租應(yīng)當(dāng)采取公開招租的方式進(jìn)行，到期后應(yīng)重新公開招租。鼓勵通過符合資質(zhì)要求的產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)、拍賣機構(gòu)等或企業(yè)自行組織進(jìn)行公開競爭招租，承租人及出租價格由公開競爭招租擇優(yōu)確定。大宗物業(yè)出租項目應(yīng)在市級及以上的媒體或產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)信息平臺公告20個以上工作日。　　(二)企業(yè)物業(yè)的出租底價可根據(jù)市場詢價及供求情況確定，以周邊相同地段，類似功能、用途參照物的物業(yè)市場出租價格及廣州市房屋租金參考價作為參考依據(jù)，或者采取評估方式確定出租底價，原則上按照兩者就高來確定?！　?三)經(jīng)公開招租只有一個符合條件的報名者，經(jīng)市屬企業(yè)批準(zhǔn)后，可以采取協(xié)議租賃方式，并按規(guī)定公示5個工作日無異議后方可實施。無報名者，經(jīng)市屬企業(yè)批準(zhǔn)，可按不低于出租底價的90%價格重新公開招租?！　?四)對以下3種情形的物業(yè)出租，可以不采取公開招租：　　1．涉及國計民生、公益性、文物保護(hù)等特殊要求的物業(yè)出租；　　2．可能危及公共安全、影響公共衛(wèi)生和社會秩序等、造成重大社會影響的物業(yè)出租；　　3．經(jīng)政府批準(zhǔn)的特殊物業(yè)出租?！　Σ荒芄_招租的物業(yè)出租價格，由市屬企業(yè)按照《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》(國務(wù)院國資委令第12號)等有關(guān)規(guī)定，經(jīng)評估后合理確定，并在合同簽訂前10日報市國資監(jiān)管機構(gòu)備案?！　?五)企業(yè)物業(yè)出租，應(yīng)選擇符合區(qū)域功能定位和產(chǎn)業(yè)定位項目和有實力的承租人，大宗物業(yè)出租要做好承租人的盡職調(diào)查。鼓勵在同等條件下，優(yōu)先選擇世界500強企業(yè)、國有控股上市企業(yè)、有實力的民營企業(yè)等，以出租物業(yè)作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺，大力發(fā)展適合國家中心城市發(fā)展的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)?！　∑摺⒑炗喓贤　?一)承租人確定后，物業(yè)租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依據(jù)《中華人民共和國合同法》訂立書面租賃合同，并按照我市有關(guān)規(guī)定進(jìn)行房屋租賃合同登記備案。涉及劃撥用地及其地上建筑物用于非住宅出租經(jīng)營的，應(yīng)按照我市有關(guān)規(guī)定繳納土地出讓金。物業(yè)租賃合同的內(nèi)容至少應(yīng)包括下列條款：　　1．租賃當(dāng)事人姓名或者名稱及住所；　　2．物業(yè)座落、面積、結(jié)構(gòu)、裝修，附屬設(shè)施和設(shè)備狀況；　　3．租賃用途；　　4．租賃期限；　　5．租金標(biāo)準(zhǔn)和租金調(diào)整的時間、幅度以及租金的支付時間和方式；　　6．物業(yè)交付日期；　　7．物業(yè)使用要求和修繕責(zé)任；　　8．物業(yè)轉(zhuǎn)租的約定；　　9．物業(yè)返還時狀態(tài)和增添物的處置；　　10．變更、解除合同的條件；　　11．違約責(zé)任；　　12．合同糾紛的解決方式；　　13．當(dāng)事人約定的其他條款?！　?二)企業(yè)物業(yè)出租時，合同中應(yīng)當(dāng)特別載明合同終止情形及免責(zé)條款，如市政建設(shè)需要搬遷、土地被收儲和企業(yè)改制等情形，出租方有權(quán)終止合同?！　?三)企業(yè)法律顧問或聘用法律中介機構(gòu)應(yīng)對租賃合同條款認(rèn)真把關(guān)，大宗物業(yè)出租項目在簽訂合同前，應(yīng)出具法律意見書?！　“?、監(jiān)督檢查　　(一)物業(yè)租賃合同一旦生效，出租人與承租人都應(yīng)嚴(yán)格履行。企業(yè)應(yīng)按合同的約定，加強合同履約監(jiān)管，保證協(xié)議的正常履行，加強對出租物業(yè)的安全、消防等監(jiān)管。如承租人不履行或者不完全履行協(xié)議時，企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定及時采取相應(yīng)措施，保障合同的履行。企業(yè)未及時采取措施或者措施不當(dāng)造成國有資產(chǎn)損失的，將依法追究企業(yè)主要負(fù)責(zé)人及相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。企業(yè)監(jiān)察(紀(jì)檢)等有關(guān)部門應(yīng)對本企業(yè)的物業(yè)出租工作進(jìn)行全程監(jiān)督，對物業(yè)出租合同的履行情況進(jìn)行定期檢查和隨機抽查，及時糾正存在的問題，確保物業(yè)出租管理工作規(guī)范有序進(jìn)行?！　?二)市屬企業(yè)作為物業(yè)出租的責(zé)任單位，切實履行管理責(zé)任。企業(yè)相關(guān)責(zé)任人在物業(yè)出租過程中違反相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章及出租管理制度，以權(quán)謀私、濫用職權(quán)、玩忽職守造成國有資產(chǎn)損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任，并按照《中共廣州市委辦公廳廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)〈廣州市市屬國有企業(yè)資產(chǎn)損失領(lǐng)導(dǎo)人員責(zé)任追究暫行辦法〉的通知》(穗文〔2010〕8號)追究責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，移交司法機關(guān)依法追究刑事責(zé)任?！　?三)市國資監(jiān)管機構(gòu)切實履行出資人職責(zé)，加強對國有企業(yè)物業(yè)出租管理工作的指導(dǎo)，依法行使監(jiān)督職能。市國資監(jiān)管機構(gòu)派駐企業(yè)的監(jiān)事會或財務(wù)總監(jiān)要對企業(yè)物業(yè)出租工作進(jìn)行監(jiān)督，對企業(yè)管理制度執(zhí)行情況進(jìn)行定期檢查，大宗物業(yè)出租情況要及時上報。　　九、其他　　(一)市屬企業(yè)應(yīng)結(jié)合本指導(dǎo)意見，對已出租物業(yè)情況進(jìn)行全面清理，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時整改?！　?二)企業(yè)與其他投資者合資、合作的項目公司承租本企業(yè)物業(yè)的，應(yīng)參照本指導(dǎo)意見執(zhí)行?！　?三)企業(yè)與承包方簽訂承包經(jīng)營協(xié)議，涉及物業(yè)出租行為的，應(yīng)參照本指導(dǎo)意見執(zhí)行?！　?四)市屬企業(yè)(含不同國資監(jiān)管機構(gòu)所監(jiān)管企業(yè))之間及其全資控股企業(yè)之間物業(yè)出租行為，可由相關(guān)企業(yè)自行協(xié)商確定?！　?五)企業(yè)化管理的事業(yè)單位及其投資的企事業(yè)單位的物業(yè)出租行為，參照本指導(dǎo)意見執(zhí)行?！　?六)各區(qū)、縣級市政府結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H，參照本指導(dǎo)意見規(guī)范物業(yè)出租行為?！　?七)本指導(dǎo)意見自發(fā)布之日起施行，有效期5年。有效期屆滿，將根據(jù)實施情況依法進(jìn)行評估修訂。廣州市人民政府辦公廳二○一一年十一月四日　　主題詞：經(jīng)濟(jì)管理國有企業(yè)物業(yè)△意見　　廣州市人民政府辦公廳秘書處2011年11月21日印發(fā)