廣州物業(yè)費新規(guī)將于2024年1月1日起實施 大家關(guān)心的熱點問答來了物業(yè)費超2.8元/平方米違規(guī)嗎　　廣州市發(fā)展和改革委員會、廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、廣州市市場監(jiān)管局發(fā)布的《關(guān)于進一步規(guī)范我市住宅物業(yè)服務(wù)收費等有關(guān)問題的通知》（下稱《通知》）將于2024年1月1日實施。針對市民關(guān)心的熱點問題，12月28日，廣州市發(fā)展和改革委員會再次發(fā)布權(quán)威解讀?！　「鶕?jù)《通知》，業(yè)主大會成立之前的普通住宅（不含別墅）及配套自有產(chǎn)權(quán)車位（車庫）物業(yè)服務(wù)收費（下稱“前期物業(yè)服務(wù)收費”）實行政府指導(dǎo)價，別墅、非住宅、業(yè)主大會成立之后的普通住宅及配套自有產(chǎn)權(quán)車位（車庫）物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價?！　∑渲校胀ㄗ≌捌谖飿I(yè)服務(wù)根據(jù)現(xiàn)有社會平均水平，從高到低劃分為一級、二級、三級、四級和五級?？偨ㄖ娣e五萬平方米以上，一級服務(wù)收費不超過2.8元/平方米，總建筑面積五萬平方米以內(nèi)的（含），一級服務(wù)收費不超過3.36元/平方米。確需超出一級的前期物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)由有管理權(quán)限的價格主管部門核定?！　【唧w而言，有電梯的住宅，一級、二級、三級、四級、五級服務(wù)收費對應(yīng)收費標準為2.8元/平方米、2.32元/平方米、1.85元/平方米、1.38元/平方米、0.9元/平方米；無電梯的住宅，一級、二級、三級、四級、五級服務(wù)收費對應(yīng)收費標準為1.9元/平方米、1.57元/平方米、1.25元/平方米、0.93元/平方米、0.6元/平方米。　　普通住宅配套自有產(chǎn)權(quán)車位的前期物業(yè)服務(wù)收費，根據(jù)配建的車位泊位數(shù)規(guī)模不同，1000以下（含）泊位的停車場最高不超過120元/月、1000以上泊位最高不超過80元/月，具體標準由建設(shè)單位與其公開招投標或協(xié)議方式選聘的前期物業(yè)服務(wù)人依法確定?！　∑胀ㄗ≌桓妒褂弥?，業(yè)主或物業(yè)服務(wù)人需要對普通住宅配宅配套自有產(chǎn)權(quán)車位前期物業(yè)服務(wù)收費標準進行調(diào)整的，應(yīng)當由業(yè)主共同決定，按照《廣州市物業(yè)管理條例》第二十二條、第七十一條相關(guān)規(guī)定執(zhí)行?！　　锻ㄖ芬?guī)定的服務(wù)等級和收費標準，對哪些項目適用？　　答：根據(jù)《通知》第二十九條第二款，2024年1月1日起，新建的普通住宅建設(shè)單位尚未選聘物業(yè)服務(wù)人的，其普通住宅物業(yè)服務(wù)等級和收費標準按新規(guī)執(zhí)行。既有的和新建的普通住宅配套的自有產(chǎn)權(quán)車位（車庫）前期物業(yè)服務(wù)收費標準，按新規(guī)執(zhí)行?！　r格主管部門有權(quán)給物業(yè)服務(wù)分級定價嗎？民法典明確物業(yè)費由業(yè)主共同決定，《通知》是否違反民法典？　　答：（一）根據(jù)價格法、《廣東省定價目錄（2022年版）》有關(guān)規(guī)定，經(jīng)省政府授權(quán)，我市依法對普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，并由我市按收費與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則確定我市普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費。　?。ǘ┓智迩捌谖飿I(yè)服務(wù)與物業(yè)服務(wù)。前期物業(yè)服務(wù)是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)，是特殊形式的物業(yè)服務(wù)。前期物業(yè)服務(wù)收費在房屋出售前已由建設(shè)單位與其選聘的物業(yè)服務(wù)人確認，此時業(yè)主并未產(chǎn)生。為保障全體業(yè)主權(quán)益，在業(yè)主共同決定物業(yè)服務(wù)收費前，普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費執(zhí)行政府指導(dǎo)價。物業(yè)服務(wù)收費經(jīng)業(yè)主共同決定的，政府指導(dǎo)價對該項目失效。　　《通知》中的物業(yè)等級是否要滿足所有條件才可以評定相應(yīng)服務(wù)等級？如果出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題，誰來負責(zé)、監(jiān)管、認定？　　答：《通知》中的普通住宅前期物業(yè)服務(wù)等級無需評定。前期物業(yè)服務(wù)等級是建設(shè)單位在選聘物業(yè)服務(wù)人前，根據(jù)項目的特點和需求，對前期物業(yè)服務(wù)菜單式選擇。建設(shè)單位與選聘的前期物業(yè)服務(wù)人，經(jīng)公開招投標等方式，約定的具體服務(wù)不得少于（低于）所選等級的服務(wù)內(nèi)容?！　≡谖飿I(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管方面，《廣州市物業(yè)管理條例》第八條提出，物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會在房屋行政主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督下，對物業(yè)服務(wù)人及其從業(yè)人員的服務(wù)質(zhì)量和行為進行監(jiān)督。　　若第一次業(yè)主大會召開后，未對物業(yè)服務(wù)費作出決議，經(jīng)有價格管理權(quán)限的價格主管部門做出維持或降低的決定，是否會失效？　　答：第一次業(yè)主大會召開后，無論是否就本物業(yè)服務(wù)收費作出決議，政府指導(dǎo)價或核定的最高限價都對該項目失效，由業(yè)主大會自主確定是否繼續(xù)參照執(zhí)行。需要注意的是，業(yè)主大會召開不是物業(yè)服務(wù)收費調(diào)整的必要條件。根據(jù)民法典、《廣州市物業(yè)管理條例》，經(jīng)業(yè)主共同決定的，也可以調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費?！　≡瓨I(yè)委會已到期，但未成立新業(yè)委會的，小區(qū)物業(yè)服務(wù)費是否執(zhí)行政府指導(dǎo)價？　　答：根據(jù)《廣東省定價目錄（2022年版）》，業(yè)主大會成立之后的普通住宅及配套自有產(chǎn)權(quán)車位（車庫）物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。第一屆業(yè)委會成立后，該普通住宅及配套自有產(chǎn)權(quán)車位（車庫）物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價?！　‖F(xiàn)有普通住宅物業(yè)服務(wù)收費超過2.8元/平方米的，都違反政策嗎？　　答：不是?！　∫呀?jīng)成立業(yè)主大會的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價。已經(jīng)業(yè)主共同決定的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費，按業(yè)主共同決定的標準執(zhí)行。對于既未成立業(yè)主大會，也未經(jīng)業(yè)主共同決定的新建普通住宅物業(yè)服務(wù)收費，建設(shè)單位在預(yù)售前提出申請并經(jīng)有管理權(quán)限價格主管部門核定的，也可以超出2.8元/平方米·月。普通住宅物業(yè)服務(wù)是否經(jīng)有管理權(quán)限價格主管部門核定，可向所在區(qū)發(fā)展改革部門咨詢?！　楸Ｕ现闄?quán)，房屋買受人在新建住宅銷售場所可以要求建設(shè)單位提供前期物業(yè)服務(wù)等級、項目、內(nèi)容、收費標準等信息，建設(shè)單位應(yīng)予提供相關(guān)資料?！　∫粋€小區(qū)有一期、二期、三期，住宅前期物業(yè)服務(wù)收費是否都一樣？項目分開施工、驗收，車位物業(yè)服務(wù)費是以單獨的規(guī)劃車位數(shù)量予以確定，還是以一個物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)的規(guī)劃車位數(shù)量累計？一部分項目車位泊位數(shù)超過1000個，一部分沒有超過1000個的，出現(xiàn)一部分收費高，一部分收費低怎么辦？　　答：分期開發(fā)的同一小區(qū)，其住宅前期物業(yè)服務(wù)收費有可能不一樣。在未經(jīng)業(yè)主共同決定之前，前期物業(yè)服務(wù)收費按建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人依法簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同執(zhí)行?！　「鶕?jù)《通知》，住宅配建車位泊位數(shù)的確認，原則上以規(guī)自部門規(guī)劃驗收（規(guī)劃意見書或規(guī)劃驗收合格證）的車位泊位數(shù)為準。分開驗收的，按分開驗收的規(guī)劃意見書或規(guī)劃驗收合格證的車位泊位數(shù)。　　《通知》明確了自有產(chǎn)權(quán)車位前期物業(yè)服務(wù)收費的最高限價，物業(yè)服務(wù)人可根據(jù)是否連片經(jīng)營等實際情況在最高限價的范圍內(nèi)依法依規(guī)確定具體標準。業(yè)主也可以通過共同決定的方式，與物業(yè)服務(wù)人確定收費。　　住宅配建車位泊位數(shù)以規(guī)劃意見書或規(guī)劃驗收合格證、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》為依據(jù)，這些文件如何獲取？　　答：根據(jù)《廣州市物業(yè)管理條例》等規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接查驗的物業(yè)，應(yīng)當通過規(guī)劃條件核實、取得建設(shè)工程竣工驗收合格證明文件。根據(jù)承接查驗的要求，建設(shè)項目的規(guī)劃核實意見書等，由承接的物業(yè)服務(wù)人現(xiàn)場進行確認并予以存檔。業(yè)主或者是車位使用人可以向物業(yè)服務(wù)人查詢規(guī)劃意見書或規(guī)劃驗收合格證，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)主動公開普通住宅配建車位泊位數(shù)。　　對于同一棟大樓里，存在住宅、商用公寓、商鋪共用一個地下停車場的，如何定義其中是否為普通住宅配套的自有產(chǎn)權(quán)車位呢？　　答：根據(jù)《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于印發(fā)廣州市房地產(chǎn)開發(fā)項目車位和車庫租售管理辦法的通知》（穗建規(guī)字〔2019〕5號）第六條，建筑區(qū)劃內(nèi)存在住宅、商業(yè)、辦公等不同功能用途房屋的，建設(shè)單位應(yīng)在租售方案中明確標示各功能用途的停車位的數(shù)量和具體位置。根據(jù)《廣州市停車場條例》的第二十條，建設(shè)單位租售商住一體建設(shè)項目配建停車位的，應(yīng)當在租售方案中明確標示配建住宅停車位的數(shù)量和具體位置?！　∈遣皇撬械奈飿I(yè)服務(wù)企業(yè)都要給業(yè)主免費配6張門禁卡？　　答：不是。2024年1月1日起，新建的普通住宅依規(guī)劃配建或買賣合同約定的智能門禁系統(tǒng)，應(yīng)當為買受人免費配備6張門禁卡。此前已交付使用的普通住宅，免費配備數(shù)量按原規(guī)定執(zhí)行。