廣州市物業(yè)費參考價視物業(yè)服務(wù)標準而定 不具備強制性別急，參考價僅供“參考”　　住宅小區(qū)物業(yè)費，怎么收才合理？近日，廣州物協(xié)發(fā)布了住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費參考價，此次發(fā)布的市場參考價，按照服務(wù)標準等級高低，確定了三個檔次共9類物業(yè)服務(wù)費的市場參考價，滿足更多元化的市場需求?！　∥飿I(yè)費市場參考價分三檔次9類別　　物業(yè)服務(wù)應(yīng)該按什么標準收費，一直是市民關(guān)注的問題，2016年，廣州曾發(fā)布住宅物業(yè)費政府指導(dǎo)價，基準價格標準為2.8元/平方米·月。今年4月，廣州市發(fā)改委也曾對住宅物業(yè)收費政府指導(dǎo)價進行征求意見，標準仍為2.8元/平方米·月，但不包括垃圾分類費用?！　〈饲埃惺忻裣蛴浾叻从?，表示自己所在的住宅小區(qū)物業(yè)費高于該指導(dǎo)價。而與此同時，也有業(yè)內(nèi)人士認為，物業(yè)收費不該“一刀切”，應(yīng)該按照不同的物業(yè)服務(wù)標準，收取不同等級物業(yè)費。　　今年1月1日開始實施的《廣州市物業(yè)管理條例》要求，物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)發(fā)揮行業(yè)社會組織作用，在房屋行政主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督下，制定物業(yè)服務(wù)標準和物業(yè)服務(wù)費市場參考價?！　?jù)介紹，根據(jù)廣州市市場監(jiān)督管理局2020年發(fā)布的廣州市住宅物業(yè)服務(wù)地方標準《物業(yè)服務(wù)第2部分：住宅小區(qū)》（DB4401/T100.2-2020）（簡稱《住宅服務(wù)標準》）的相關(guān)內(nèi)容，廣州市物協(xié)委托第三方機構(gòu)，針對協(xié)會會員單位的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行抽樣，抽取30%的比例近200家物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行樣本數(shù)據(jù)搜集，并根據(jù)廣州市經(jīng)濟發(fā)展水平和物業(yè)服務(wù)成本變動情況，建立數(shù)據(jù)模型進行測算，最終確定了三檔9類物業(yè)服務(wù)費市場參考價（按住宅小區(qū)的建筑面積進行區(qū)分）。　　不同等級服務(wù)標準物業(yè)費標準也不同　　本次數(shù)據(jù)采集工作及物業(yè)服務(wù)費市場參考價的測算以《住宅服務(wù)標準》中的3個等級的物業(yè)服務(wù)標準為基準。不同等級物業(yè)服務(wù)標準有所不同?！　±?，在秩序維護方面，一級服務(wù)要求“保安員培訓(xùn)時間不少于60小時/年；治安案件發(fā)生次數(shù)不大于2次/年”；而二級、三級服務(wù)的要求則為：“保安員培訓(xùn)時間不少于50小時/年；治安案件發(fā)生次數(shù)不大于3次/年。”　　在客戶關(guān)系方面，一級服務(wù)要求：“社區(qū)活動不少于6次/年，節(jié)日裝飾布置不少于4次/年”；二級服務(wù)要求：“社區(qū)活動不少于4次/年，節(jié)日裝飾布置不少于3次/年”；三級服務(wù)要求僅為：“社區(qū)活動及節(jié)日裝飾布置均不少于2次/年”?！　∮直热缯f，生活垃圾服務(wù)方面，一級服務(wù)要求：“垃圾容器無明顯異味，垃圾收容器無滿溢，清洗不少于每日1次”；而二級、三級服務(wù)要求則為“清洗次數(shù)不少于每周2次（夏季不少于每日1次）?！薄　《飿I(yè)服務(wù)費參考價也就是根據(jù)這三種不同的等級，區(qū)別制定。據(jù)介紹，未來，廣州物協(xié)還將針對這3個等級之外的低級別及簡易物業(yè)服務(wù)的需求，同樣委托第三方機構(gòu)進行建模測算并適時發(fā)布相關(guān)的物業(yè)服務(wù)費市場參考價。　　調(diào)整物業(yè)費可依據(jù)《服務(wù)清單》和參考價　　本次發(fā)布的物業(yè)服務(wù)費市場參考價僅供業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采用《住宅服務(wù)標準》中的相應(yīng)服務(wù)標準，簽訂物業(yè)服務(wù)合同協(xié)商約定物業(yè)服務(wù)收費時參考使用?！　V州市物協(xié)也根據(jù)《住宅服務(wù)標準》，同步發(fā)布了《廣州市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項目參考清單》（簡稱《服務(wù)清單》），供市民參考物業(yè)服務(wù)標準。業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)擬按本市場參考價調(diào)整物業(yè)服務(wù)費的，可先依據(jù)《服務(wù)清單》調(diào)整物業(yè)服務(wù)標準及內(nèi)容，再參照相對應(yīng)的市場參考價范圍測算物業(yè)服務(wù)費價格，最后必須根據(jù)《廣州市物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方協(xié)商一致后方可執(zhí)行。　　新建住宅的前期物業(yè)服務(wù)費測算，可參考本次市場參考價及服務(wù)項目清單的內(nèi)容，具體價格的確定也應(yīng)依據(jù)《廣州市物業(yè)管理條例》及價格部門的相關(guān)要求執(zhí)行（超過政府指導(dǎo)價的須經(jīng)價格部門審批后執(zhí)行）?！　∥飿I(yè)服務(wù)成本的構(gòu)成　　1.秩序維護費用（28%～35%）　　2.清潔服務(wù)費用（11%～15%）　　3.綠化養(yǎng)護費用（3%～6%）　　4.維修維保費用（13%～16%）　　5.物業(yè)共有部位公用設(shè)施及公眾責(zé)任保險費用（0.5%～2%）　　6.固定資產(chǎn)折舊（0.5%～2%）　　7.管理費用分攤（包含經(jīng)理、管家、會計、出納等管理人員工資；員工福利；勞動保護費；職工教育費；工會經(jīng)費。辦公行政費用；審計費；業(yè)務(wù)招待費及其他支出）（10%～13%）　　8.規(guī)費（包含所有員工五險一金）（10%～13%）　　9.財務(wù)費用（0.5%～2%）　　10.其他費用（包含社區(qū)文化宣傳費用、不可預(yù)見費用等）（0.5%～2%）　　廣州市住宅物業(yè)服務(wù)地方標準物業(yè)服務(wù)費市場參考價　　建筑面積20萬平方米左右的住宅小區(qū)　　一級收費等級為3.0元-4.2元/月/平方米　　二級收費等級為2.8元-3.6元/月/平方米　　三級收費等級為2.3元-3.0元/月/平方米　　建筑面積10萬平方米左右的住宅小區(qū)　　一級收費等級為3.8元-4.9元/月/平方米　　二級收費等級為3.0元-4.1元/月/平方米　　三級收費等級為2.6元-3.5元/月/平方米　　建筑面積5萬平方米及以下住宅小區(qū)　　一級收費等級為4.5元-6.2元/月/平方米　　二級收費等級為3.6元-5.0元/月/平方米　　三級收費等級為2.9元-4.1元/月/平方米　　注：本參考價不包括公共水電費分攤及物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供增值服務(wù)的內(nèi)容?！　∪龁枴皡⒖純r”　　一問：為何市場參考價采用價格區(qū)間？　　答：根據(jù)不同服務(wù)標準和不同類型小區(qū)分類，避免“一刀切”。由于每個住宅小區(qū)的獨一性，同一范圍建筑面積的小區(qū)，因為交付使用時間、出入口個數(shù)、設(shè)備設(shè)施狀況、地域人工成本等項目客觀條件不同以及每個物業(yè)服務(wù)企業(yè)要達到同樣服務(wù)標準所投入的人員成本和物力成本有所區(qū)別。　　為保證市場參考價的普適性，避免由于上述住宅小區(qū)的個性因素以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身管理能力的差異對物業(yè)服務(wù)費價格的影響，本次編制市場參考價的第三方機構(gòu)通過對搜集的數(shù)據(jù)價格區(qū)間極值做了修正處理，最終確定了不同服務(wù)標準下不同類型住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費參考價的區(qū)間?！　《枺簠⒖純r范圍高于現(xiàn)有小區(qū)服務(wù)費，物業(yè)費會漲嗎？　　答：不用擔(dān)心，提升服務(wù)標準才能提升服務(wù)價格。服務(wù)標準是采集近幾年新建住宅項目的物業(yè)服務(wù)標準為基礎(chǔ)并做了適當(dāng)調(diào)升的，目的是從長遠的角度促進整個行業(yè)標準的提升，讓物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供更高標準更規(guī)范的物業(yè)服務(wù)。因此，本次測算編制的市場參考價也相應(yīng)高于以往建成并實施物業(yè)服務(wù)多年的住宅小區(qū)?！　〔贿^需要特別指出的是，對于這類小區(qū)的業(yè)主不用擔(dān)心服務(wù)費的提升，簡單而言，提升服務(wù)標準才能提升服務(wù)價格?！　∪龁枺菏袌鰠⒖純r的性質(zhì)是什么？是否具有強制性？　　答：不會，市場參考價僅作為參考，不具備強制性。市物協(xié)根據(jù)市場行情和相關(guān)行業(yè)標準制定的市場指導(dǎo)價，區(qū)別于物價部門制定的政府指導(dǎo)價，不具備強制性。市場指導(dǎo)價僅為業(yè)委會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)，商定物業(yè)服務(wù)費時提供參考，具體物業(yè)服務(wù)費的收取不能“生搬硬套”參考價。此外，調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費，需要經(jīng)過一系列既定程序。