廣州“商改公”新政來啦！記者從廣州住房公積金管理中心獲悉，《廣州商業(yè)性個(gè)人住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金個(gè)人住房貸款實(shí)施辦法（暫行）》（以下簡稱《辦法》）于8月21日正式實(shí)施。新政將進(jìn)一步減輕購房家庭住房貸款利息負(fù)擔(dān)，降低購房成本，釋放社會(huì)消費(fèi)潛力，提振消費(fèi)信心，增強(qiáng)群眾獲得感。

　　《辦法》規(guī)定，在廣州市開戶繳納住房公積金滿60個(gè)月及以上，沒有使用過住房公積金貸款，目前在廣州唯一住房且已在商業(yè)銀行支付貸款3年以上，并滿足其他辦理?xiàng)l件的，可以與原商業(yè)銀行協(xié)商辦理將原來的商業(yè)貸款余額轉(zhuǎn)為住房公積金貸款（以下簡稱“商轉(zhuǎn)公”）。

　　不過，商轉(zhuǎn)公貸款僅適用于純商業(yè)住房貸款全額轉(zhuǎn)為住房公積金貸款。也就是說，對(duì)于“組合貸”，無論住房公積金貸款部分是否已結(jié)清，其中的商業(yè)貸款部分均不能申請(qǐng)商轉(zhuǎn)公貸款。不過，曾辦理住房公積金償還購房貸款本息提取的住房，可以申請(qǐng)商轉(zhuǎn)公貸款。

　　可貸額度根據(jù)房屋購買價(jià)格與評(píng)估價(jià)兩者中較低者的70%計(jì)算，結(jié)合商貸余額等綜合因素確定；可貸款期限根據(jù)原商業(yè)貸款剩余期限及與商貸已還年限合計(jì)不超過30年等確定。經(jīng)審批通過后的貸款利率，執(zhí)行住房公積金貸款利率。

　　同時(shí)，《辦法》規(guī)定分別以個(gè)貸率75%啟動(dòng)、85%防控輪候和90%暫停作為動(dòng)態(tài)調(diào)控機(jī)制。廣州住房公積金管理中心指出，這既保障了首套剛需家庭貸款需求，又較好地管控資金風(fēng)險(xiǎn)，確保政策執(zhí)行可持續(xù)性。

　　《辦法》為承擔(dān)商業(yè)房貸的家庭打開了降息通道，有利于剛性住房需求家庭減輕利息負(fù)擔(dān)。以商業(yè)貸款200萬元，30年等額本息還款周期為例估算，住房貸款年利率由商業(yè)貸款的3.3%降至住房公積金的2.6%，每月還款利息可減少752元，共計(jì)減少利息超過26萬元。

　　值得一提的是，申請(qǐng)商轉(zhuǎn)公只需“一站式辦理”，申請(qǐng)人在原商貸的住房公積金貸款受托銀行就可完成申請(qǐng)，無須到住房公積金管理中心辦理。商轉(zhuǎn)公貸款發(fā)放后，借款人及共同產(chǎn)權(quán)人須在5個(gè)工作日內(nèi)配合原商業(yè)貸款銀行辦理商業(yè)貸款涂銷手續(xù)。

　　廣州住房公積金管理中心表示，“商轉(zhuǎn)公”政策的出臺(tái)，拓寬了住房公積金受益范圍，助力剛性住房需求，切實(shí)減少繳存人家庭償還自住住房的貸款利息支出，對(duì)增加可支配收入，釋放社會(huì)消費(fèi)潛力，助力市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展具有積極作用。

　　算算賬

　　假設(shè)借款人符合商轉(zhuǎn)公貸款的條件，并且與原商業(yè)貸款銀行協(xié)商辦理提前還清商業(yè)貸款；借款人為房屋唯一產(chǎn)權(quán)人，根據(jù)可貸額度計(jì)算公式，計(jì)算出其最高貸款額度為80萬元。借款人原商業(yè)貸款余額為60萬元，現(xiàn)每月應(yīng)還本金為2000元。根據(jù)評(píng)估結(jié)果，購房總價(jià)取房屋原購買價(jià)格與房屋重新核查（重新評(píng)估）價(jià)中的較低者，200萬元。則該商轉(zhuǎn)公貸款申請(qǐng)人的貸款額度是：

　　根據(jù)房屋評(píng)估結(jié)果計(jì)算：可申請(qǐng)貸款金額為2000000×70%=1400000（元）

　　根據(jù)原商業(yè)貸款余額計(jì)算：可申請(qǐng)貸款金額為600000-（2000×3）=594000（元）。

　　根據(jù)住房公積金可貸額度公式計(jì)算：該借款人個(gè)人最高貸款額度為80萬元

　　綜上所述，取以上三個(gè)結(jié)果的最低值，最終借款人商轉(zhuǎn)公貸款可獲得的貸款金額為59.4萬元。

　　申請(qǐng)條件

　　除符合廣州市住房公積金貸款相關(guān)規(guī)定外，還應(yīng)同時(shí)符合以下條件：

　　1.原商業(yè)貸款的住房屬于借款人購買本市行政區(qū)域內(nèi)的自住住房（不含公積金組合貸款、貼息貸款及非購房用途的房屋抵押貸款），且該商業(yè)貸款銀行為廣州市住房公積金貸款承辦銀行，貸款尚未結(jié)清。

　　2.申請(qǐng)商轉(zhuǎn)公貸款時(shí)，原商業(yè)貸款已放款3年以上。

　　3.申請(qǐng)人是原商業(yè)貸款借款人，且是貸款房屋的產(chǎn)權(quán)人；申請(qǐng)商轉(zhuǎn)公貸款時(shí)，貸款房屋不存在除配偶和未成年子女以外的產(chǎn)權(quán)人。

　　4.貸款房屋已取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書。

　　5.貸款房屋未設(shè)立除原商業(yè)貸款以外的抵押登記，不存在查封、保全、設(shè)立居住權(quán)等任何權(quán)利限制情形。

　　6.申請(qǐng)商轉(zhuǎn)公貸款時(shí)，貸款房屋是產(chǎn)權(quán)人家庭在本市的唯一住房。

　　7.原商業(yè)貸款在申請(qǐng)前12個(gè)月內(nèi)沒有逾期記錄。

　　8.在我市開戶并累計(jì)繳存住房公積金滿60個(gè)月及以上。

　　申請(qǐng)材料

　　除普通住房公積金貸款需提交的資料外，商轉(zhuǎn)公貸款還需提供：

　　1.擬貸款房屋的產(chǎn)權(quán)證、原購房合同。

　　2.原商業(yè)貸款銀行蓋章確認(rèn)的借款合同，原商業(yè)貸款最近12個(gè)月的貸款還款明細(xì)（應(yīng)顯示當(dāng)前貸款余額）。

　　3.原商業(yè)貸款銀行蓋章確認(rèn)的商轉(zhuǎn)公證明（包括借款人、購房地址、貸款余額、貸款年限、約定收款賬戶等信息）。

　　4.廣州市不動(dòng)產(chǎn)登記查冊(cè)表。

　　注意：原商業(yè)貸款銀行受理貸款申請(qǐng)人提出的商轉(zhuǎn)公貸款申請(qǐng)后，應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值重新評(píng)估，并出具評(píng)估報(bào)告。

　　熱點(diǎn)解讀

　　問：申請(qǐng)商轉(zhuǎn)公貸款時(shí)，產(chǎn)權(quán)人家庭的住房套數(shù)如何計(jì)算？

　　答：產(chǎn)權(quán)人家庭的住房套數(shù)以其家庭當(dāng)前在全市范圍內(nèi)擁有的住房套數(shù)來計(jì)算。具體以本市不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)出具的《廣州市自然人不動(dòng)產(chǎn)（土地、房屋類）信息查詢結(jié)果》為準(zhǔn)。

　　備注：本市不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)出具的《廣州市自然人不動(dòng)產(chǎn)（土地、房屋類）信息查詢結(jié)果》中，所有的未注銷登記住房，包括商品房、保障性住房、限價(jià)房、宅基地、集體土地所有權(quán)住房等查詢房產(chǎn)情況顯示用途是“居住用房”或“住宅”的均納入家庭住房套數(shù)計(jì)算范圍。商鋪、車位等不納入家庭已購房套數(shù)計(jì)算范圍。

　　問：如何理解《辦法》第五條第八點(diǎn)內(nèi)容？

　　答：《辦法》第五條第八點(diǎn)內(nèi)容“在我市開戶并累計(jì)繳存住房公積金滿60個(gè)月及以上”是指需要同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件：（1）申請(qǐng)商轉(zhuǎn)公貸款時(shí)，住房公積金繳存人在廣州市的住房公積金賬戶開戶時(shí)間需在60個(gè)月之前；（2）申請(qǐng)商轉(zhuǎn)公貸款時(shí)，住房公積金繳存人在廣州市累計(jì)繳存住房公積金滿60個(gè)月及以上。

　　問：商轉(zhuǎn)公貸款年限如何計(jì)算？

　　答：根據(jù)《辦法》第七條，商轉(zhuǎn)公貸款的貸款期限按申請(qǐng)時(shí)廣州市住房公積金貸款政策核定，同時(shí)不得高于原商業(yè)貸款剩余期限，且與商業(yè)貸款已還年限合計(jì)不超過30年（商業(yè)貸款已還年限按年取整）。

　　假設(shè)商轉(zhuǎn)公貸款申請(qǐng)人根據(jù)廣州市住房公積金貸款政策計(jì)算，可貸年限為30年；原商業(yè)貸款剩余期限為282期（即23.5年），已還78期（即6.5年），則計(jì)算貸款年限時(shí)，已還年限應(yīng)為7年，即：（1）若商轉(zhuǎn)公貸款的房屋為一手房，其最高貸款年限不得高于原商業(yè)貸款剩余期限23.5年，且與商業(yè)貸款已還年限合計(jì)不超過30年，則最終貸款期限應(yīng)為23年；（2）若商轉(zhuǎn)公貸款的房屋為二手房，且申請(qǐng)商轉(zhuǎn)公貸款時(shí)，樓齡為25年，則同時(shí)需要滿足樓齡加貸款年限不得超過50年的貸款政策，并且同時(shí)不得高于原商業(yè)貸款剩余期限（23.5年），則最終借款人的貸款年限應(yīng)為23年。