“首拆”到“首建”僅6個月 康鷺片區(qū)改造跑出“加速度”　　15日，廣州市召開推進城中村改造工作現(xiàn)場會，向各區(qū)下達任務書，錨定目標任務，加力提速推進改造不斷取得新的實質性突破。地處市中心的康鷺片區(qū)改造，作為難度高、速度快、成效多的典型，成為會前調研的代表項目，向全市各區(qū)分享經驗做法?！　】碟樒瑓^(qū)人多樓密、物業(yè)經濟價值高、租賃關系復雜，集合了城中村各種棘手問題，可謂改造的“難題本”。片區(qū)打造街坊議事廳，補償方案三次征求民意尋找“最大公約數(shù)”，并聯(lián)推進多項工作，創(chuàng)新做法“三個提前”，僅6個月就實現(xiàn)了從“首拆”到“首建”的突破，整治提升效果明顯，其經驗得到住建部充分肯定?！　‰y題　　物業(yè)經濟價值高 租賃關系復雜　　康鷺片區(qū)位于全國最大紡織面輔料交易基地——中大紡織商圈內。依托紡織產業(yè)鏈條資源，經過三十多年的發(fā)展，片區(qū)經濟產值大幅上升，但隨之而來的是一系列的城中村弊病。首先是人口密集，片區(qū)人口密度高達11.96萬人/平方公里。絕大多數(shù)的常住人口為外來人員，本土村民3100多人，僅有約三分之一在村內居住，只占常住人口的零頭，人口比例對比懸殊?！　〗ㄖ芏雀呤强碟樒瑓^(qū)的典型特點，改造前毛容積率高達3.0，“握手樓”“一線天”隨處可見，住宅、工廠、倉庫、商鋪、小餐館等各類生產生活形態(tài)交織。由于人口密度高，哪怕在橫街窄巷開一個小小店面，都能獲得可觀的收益?！　∮捎诳碟樒瑓^(qū)地處市中心區(qū)域，人多地少，且紡織業(yè)發(fā)達，導致地值高、租金高，普遍存在層層轉租賺差價、“頂手費”的情況，最多可達“七手”轉租，房屋租賃關系復雜?！　》谴迕衽c村民利益訴求的差異，物業(yè)經濟價值高，物業(yè)“清租”難，構成了康鷺片區(qū)改造的難點?！翱碟樒瑓^(qū)是城中村的綜合縮影，城中村的各種問題都在康鷺有所體現(xiàn)，而康鷺的問題在其他村不一定有。因此，康鷺的改造將為其他城中村提供很好的經驗?！焙Ｖ閰^(qū)相關負責人說?！　〗忸}　　打造街坊議事廳 “飲杯茶唔啱傾到啱”　　2023年6月，海珠區(qū)成立康鷺片區(qū)綜合改造提升指揮部，將康鷺片區(qū)劃分為13個網格，由13位區(qū)領導掛任網格長，并從全區(qū)抽調干部進駐。同時，海珠區(qū)選派14名駐村“第一書記”進入康鷺，創(chuàng)新獎懲機制，激發(fā)村社干部主動管、爭先上、積極干?！　】碟樒瑓^(qū)房屋產權類別復雜，包括村民房屋、外地人房屋、小產權房、社員樓、集體物業(yè)、集體土地上的國有房屋、臨時構筑物7大類。如何在各方利益中尋求“最大公約數(shù)”，成為村社在改造過程中面臨的最大難題?！　榱顺浞致犎∪罕婈P于改造工作的意見，片區(qū)13個網格全部設立了專班，由經濟社社長、網格長擔任“雙班長”，主動對外公布辦公地點，讓群眾在“家門口的平臺”表達訴求，打造“康鷺街坊議事廳”?！坝靡痪鋸V州話來說就是，飲杯茶，唔啱傾到啱，唔掂講到掂（喝杯茶，有話好好說，通過溝通尋找共識）?！焙Ｖ閰^(qū)相關負責人說?！　♂槍ζ瑓^(qū)的拆遷安置補償方案，鳳和經濟聯(lián)社在今年2月到6月期間先后3次開展意見征求工作，充分傾聽村民及相關群體的聲音，并逐一梳理和分析研究，不斷完善方案，統(tǒng)籌考慮各方的需求和利益，確保舊改做成做穩(wěn)?！　》桨妇幹?、清拆、籌建并聯(lián)推動 改造駛上“快車道”　　從去年12月31日啟動房屋拆卸，到今年6月25日拿到施工許可證，僅6個月的時間，康鷺片區(qū)改造跑出了超大特大城市城中村改造的加速度。項目并聯(lián)式推進方案編制、地塊清租拆卸、首建地塊開工準備等工作，通過“多線作戰(zhàn)”讓改造駛上“快車道”。　　針對方案編制工作，“康鷺街坊議事廳”幫助村社“一碗水端平”，分好改造的“蛋糕”，凝聚各方合力共同推進。項目創(chuàng)新實施方案分兩期審批的做法，在公示拆補方案的同時，推進第一期改造實施方案（不含拆補內容）獲批通過并完成村民表決，同意率達92.27%。2024年6月，完善歷史用地手續(xù)（第一批）獲批復，兩個地塊項目的建設工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證獲批。　　在地塊清拆方面，項目專門成立動遷專班，網格和村社干部以“情、利、法”兼顧為原則開展清租。以情動人，逐戶上門問冷暖、話家常，耐心勸說配合清租；以利導人，幫助租戶找場地、清存貨，有效保障租戶利益；以法服人，包干分片宣法規(guī)、講政策，及時依法解決合理訴求。僅用4個月，迅速完成兩個首建地塊49棟樓、全員379戶租戶的清租簽約，對8.32萬平方米房屋全部完成拆卸；其余7個第一期改造地塊的清租率超9成?！　榱思涌臁笆捉ā被I備工作，項目啟動房屋拆卸后立即倒排開工建設時間表，做到“三個提前”：提前完善用地手續(xù)，協(xié)調市相關部門進行前期指導，有效壓縮手續(xù)辦理時間；提前編制首建地塊設計方案，向村社、合作企業(yè)提供臨時規(guī)劃條件，督促其快馬加鞭；提前組織完成復建房戶型設計等村民表決工作，大幅縮短了籌備開工建設的時間?！　∨渲镁C合產業(yè)用地 產業(yè)載體和住宅同步建設　　康鷺片區(qū)的現(xiàn)狀環(huán)境和產業(yè)生態(tài)，導致片區(qū)內基本都是小作坊，缺乏大企業(yè)。在改造中，需要充分統(tǒng)籌考慮中大紡織商圈產業(yè)的轉型升級，有效推動商圈從傳統(tǒng)商品交易市場蛻變?yōu)閲H時尚中心?！　『Ｖ閰^(qū)首次在城中村改造中提出配置綜合產業(yè)用地，為優(yōu)質企業(yè)就地升級提供了產業(yè)載體保障，預計改造后片區(qū)可提供144.83萬平方米產業(yè)空間?！霸诼氏葐拥膬蓚€地塊，我們將建設商住樓，今后計劃一二樓用作產業(yè)，三樓以上是住宅，讓產業(yè)載體跟住宅一并建設，形成配套。”海珠區(qū)相關負責人說?！　榇_保優(yōu)質企業(yè)就地升級、產業(yè)優(yōu)勢和經濟活力有效延續(xù)，片區(qū)將以中大布市資源為根基，通過“保留部分關鍵生產環(huán)節(jié)、分類施策重組企業(yè)結構、打造數(shù)字供應鏈平臺、品牌集聚設計孵化”四大策略，布局“都市智紡+城央科創(chuàng)+活力消費”三大功能；于南泰路—疊景路沿線布局產業(yè)地塊，推動形成高品質、集聚化的產業(yè)走廊，引領活化中大紡織商圈，建成具有世界影響力的國際時尚消費商圈。　　未來　　產業(yè)品質更優(yōu) 農村集體更富　　目前率先開工的兩個復建地塊，將建成8.42萬平方米、650套復建住宅，0.17萬平方米公服設施，以及2.35萬平方米產業(yè)空間。這兩個地塊預計2027年底完成建設，優(yōu)先保障首批村民回遷安置，把改造的階段性成果帶到群眾的眼前和腳下，為后續(xù)其余地塊的改造實施作出示范。　　康鷺片區(qū)改造范圍規(guī)劃建設總量為377.98萬平方米，劃分為59個單元地塊，按照“先復建后融資，先集體后私宅”的原則分為四期滾動實施，拆除一片、建設一片，建成一片、騰挪一片，保障居民有效安置、產業(yè)合理延續(xù)提升。　　改造后的康鷺片區(qū)，將系統(tǒng)解決城中村環(huán)境、安全、產業(yè)、空間等問題，讓人居環(huán)境更優(yōu)、公服設施更全、產業(yè)品質更優(yōu)、農村集體更富。未來，建筑密度將由59%大幅降低至22%，綠地面積增加至9.33萬平方米，交通路網密度上升70%，徹底改變過去“握手樓”“一線天”隨處可見的情況。　　片區(qū)的公配設施水平將大幅提升，配置一批優(yōu)質公共服務設施，補齊教育、醫(yī)療等短板。其中，包括完全中學1處、初中1處、小學4處等，教育設施面積將由9.9萬平方米增加至15.66萬平方米；包括社區(qū)衛(wèi)生服務中心1處、社區(qū)衛(wèi)生服務站5處等，醫(yī)療設施面積將由750平方米增加至0.99萬平方米。公服市政、道路交通、綠地用地占改造范圍總用地面積的55%，屆時片區(qū)公共服務水平、道路通行水平將實現(xiàn)躍升?！　⊥ㄟ^產業(yè)的培育升級，村集體經濟體量和質量將再上一個臺階，預計村集體物業(yè)固定資產將由70億元增加到約288億元，集體經濟年收入將持續(xù)穩(wěn)步上升。