廣州開啟舊城改造新模式業(yè)主出資、自主更新　　廣州舊城改造揭開新一頁。3月18日，花都區(qū)集群街2號正式開拆，成為廣東省第一個業(yè)主籌資、自拆自建的危破房改造項目，走出政府主導(dǎo)、引入開發(fā)商拆建之外的第三條路徑——自主更新?！　〉谝粋€“吃螃蟹”的人出現(xiàn)，“后來者”也不遠(yuǎn)了。廣州今年計劃繼續(xù)探索試點危破房改造，由業(yè)主自主籌資實施，目前正研究制定系列配套政策和指引。當(dāng)中非常關(guān)鍵的一點是，不得增加戶數(shù)、改變用途，明確改造目的是改善居住條件、完善功能配套，而不是房地產(chǎn)“再開發(fā)”。　　廣州擬出臺政策引導(dǎo)業(yè)主出資改造房屋　　城鎮(zhèn)危破房改造，近年來第一次在廣州市住建局公布的年度工作計劃中出現(xiàn)。市住建局2024年工作計劃提到，扎實推進(jìn)老城區(qū)有機(jī)更新，加大城鎮(zhèn)危舊房屋改造，完善配套設(shè)施，改善群眾居住條件?！　〗衲辏瑥V州市住建局計劃繼續(xù)探索試點危破房改造，目前正在做政策方面的準(zhǔn)備。今年1月，《廣州市城鎮(zhèn)危破房改造實施辦法（公開征求意見稿）》（簡稱《意見稿》）啟動為期一個月的民意征集。在誰出錢的問題上，《意見稿》明確，由房屋使用安全責(zé)任人自主籌資實施，也可依法引入市場主體合作改造實施?！　∪涨?，《廣州市舊城鎮(zhèn)改造實施細(xì)則》公開征求意見，首次提出，舊城鎮(zhèn)全面改造或混合改造項目，可由改造范圍內(nèi)的房屋所有權(quán)人直接出資，作為改造主體實施改造。廣州城區(qū)內(nèi)不少舊樓已加裝電梯　　事實上，廣州在引導(dǎo)業(yè)主出資、改善人居環(huán)境方面有豐富的實踐經(jīng)驗，如舊樓加裝電梯的數(shù)量位居全國第一。從業(yè)主籌資加裝電梯到改造危破房，廣州有基礎(chǔ)也有決心，破解超大特大城市的危破房難題，探索老城區(qū)有機(jī)更新的廣州經(jīng)驗?！　≌哐芯恐攸c　　改善　　允許適度增加套內(nèi)面積　　廣州市住建局介紹，對于現(xiàn)狀居住條件顯著低于平均水平的房子，《意見稿》擬提供政策支持，改造項目可在不違反基本要求的原則下，適度增加套內(nèi)面積?！　τ诜浅商鬃≌蛇M(jìn)行成套化改造，具體使用面積廚房約4平方米，衛(wèi)生間約3平方米。對于成套住宅，原建筑面積小于70平方米的，且原廚房、衛(wèi)生間面積小于《住宅設(shè)計規(guī)范》最低標(biāo)準(zhǔn)的，可以按廚房約4平方米，衛(wèi)生間約3平方米適當(dāng)增加使用面積。原則上，原建筑面積大于70平方米的成套住宅，不再增加套內(nèi)建筑面積。　　項目整體建筑面積可以增加多少？《意見稿》的設(shè)計是，危破房改造項目地上建筑規(guī)模增量原則上不超過30%。記者了解到，這是參考了國內(nèi)城市的做法。2023年，北京發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好危舊樓房改建有關(guān)工作的通知》，其中就提到“改建項目地上建筑規(guī)模增量原則上不超過30%”?！　V州市城市更新規(guī)劃研究院相關(guān)工作人員表示，事實上廣州老城區(qū)還有大量面積狹小的私房以及早期建設(shè)的不成套住宅樓，這些老房子的人均居住面積顯著低于平均水平，甚至沒有獨立廚房和衛(wèi)生間。由于基數(shù)小，按上述標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行成套化改造后，再加上一些公攤面積，可能逼近30%上限了。　　提質(zhì)　　允許有條件的項目增設(shè)地下車庫　　可以增加哪些配套設(shè)施？廣州市城市更新規(guī)劃研究院相關(guān)工作人員表示，對配套設(shè)施不完善的老房子，未來可研究通過改造增設(shè)必要的電梯、公共走廊、無障礙設(shè)施、地下停車庫等，補(bǔ)齊市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的短板?！　≡谡咧С址矫?，新增的建筑量如果符合去年11月出臺的《廣州市建筑工程容積率計算辦法》，有望不計入容積率建筑面積。根據(jù)該辦法，既有房屋為滿足安全疏散、改善垂直交通等而增設(shè)必要的消防樓梯、連廊、無障礙設(shè)施、電梯等配套設(shè)施用房，可以不計容積率?！　∠拗啤　〔坏迷黾討魯?shù)　　《意見稿》明確，危破房改造的基本要求是——不增加戶數(shù)、不改變原規(guī)劃用途、不擴(kuò)大原建筑基底、不改變四至關(guān)系?！　∪A南理工大學(xué)建筑學(xué)院副院長、教授王世福認(rèn)為，“四不”原則、增加建筑面積須補(bǔ)繳土地出讓金這兩條，相當(dāng)于劃定了改造的邊界——目的是改善居住條件，而不是房地產(chǎn)“再開發(fā)”。因為一旦放開戶數(shù)的限制，允許新增商品房供給，提高容積率，就成為具有商業(yè)屬性的開發(fā)項目。由此帶來的人口增量，需要財政增加投入補(bǔ)齊公共服務(wù)配套，改造獲利的是投資型居民或開發(fā)商，而財政屬于公共性資金，對于全社會而言存在公平性的問題。他建議，改造如涉及增量開發(fā)型收益，應(yīng)另行制定相應(yīng)政策?！　V州市城市更新規(guī)劃研究院相關(guān)工作人員進(jìn)一步解釋，廣州的老城區(qū)分布著豐富的歷史文化資源，對建筑高度有嚴(yán)格要求。另一方面，每個城市都有一定的資源環(huán)境承載力和合理的人口容量，廣州老城區(qū)的開發(fā)強(qiáng)度比較高，人口密集，交通擁堵，如果老城區(qū)再增加人口和容積率，相應(yīng)的公共服務(wù)設(shè)施的負(fù)擔(dān)會進(jìn)一步加重。對于原來的居民來說，也是一種公共資源的稀釋?！　⊥黄啤　?zhí)行現(xiàn)行規(guī)范有困難可優(yōu)化辦理條件　　危破房改造涉及的老房子，由于歷史原因和外部條件限制，可能難以符合現(xiàn)行的一些要求，需要在政策上予以突破。　　根據(jù)《意見稿》，對于采取拆除翻建的危破房改造項目，將優(yōu)化規(guī)劃辦理條件，執(zhí)行現(xiàn)行技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范確有困難的，允許間距、建筑退讓、綠化等指標(biāo)和要求可按不低于現(xiàn)狀水平控制。　　危破房改造項目分類實施消防管理。規(guī)定限額以上非特殊建設(shè)工程，依法辦理備案抽查，無需辦理建設(shè)工程消防審查意見。限額以下小型非特殊工程，且屬于廣州其他建設(shè)工程分類管理目錄清單內(nèi)一般項目的，可采用告知承諾制的方式申請備案，消防設(shè)計審查驗收主管部門依據(jù)承諾書出具備案憑證?！　∽灾鞲掠型蔀槌鞘懈碌谌N模式　　“廣州有許多幾十年的老房子，不是簡單維修加固就可以更新的，拆除重建涉及巨大的資金，誰來做？”廣州市現(xiàn)代城市更新產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心執(zhí)行院長江浩分析，“過去，拆除重建通常交給開發(fā)商進(jìn)行，而開發(fā)商需要平衡利潤和成本，往往會增加融資地塊或提高容積率，但老城區(qū)沒有太多可新增的面積，開發(fā)商也不一定愿意干。通過‘自拆自建’的方式，有可能盤活更多老房子?！薄　　俺鞘懈陆?jīng)歷過政府主導(dǎo)、開發(fā)商主導(dǎo)兩種模式，業(yè)主自主更新將成為城市更新的第三種模式，并且在未來占據(jù)相當(dāng)重要的位置?！蓖跏栏Ｕf。隨著越來越多房屋進(jìn)入“中老年時期”，不可能全由政府大包大攬，也不再通過房地產(chǎn)大拆大建，業(yè)主將作為改造的主體（“甲方”），主導(dǎo)危破房的有機(jī)更新?！　⊥跏栏ＵJ(rèn)為，有別于引入開發(fā)商進(jìn)行推倒重建、以高容積率替代低容積率的增量時代，城市更新進(jìn)入存量時代，利益格局回歸到“業(yè)主翻新自己的建筑”，改善自己的居住條件，模式因此調(diào)整為“自出資、自獲益”?；ǘ技航?號正在改造中　　“花都集群街2號的案例是危房改造，具有消除負(fù)外部性的意義。政府積極介入，投入扶持性資金，帶動業(yè)主籌資改造，排除公共安全隱患，這是政府治理能力的提升，回歸保障公共服務(wù)的屬性?！蓖跏栏Ｕf。　　自主更新還需引入專業(yè)力量深度支持　　在業(yè)主籌資、自拆自建改造危房的報道出街后，不少住在老房子的居民反映有意向自主更新，但缺乏動議、達(dá)成共識的機(jī)制和行動力，也沒有對接政府走通流程、推進(jìn)項目的經(jīng)驗和專業(yè)能力，期待政策路徑指引?！　　斑^去城市更新通常由單一主體操作，但現(xiàn)在是多產(chǎn)權(quán)人自主更新，需要政府部門予以政策支持，梳理路徑，形成一套指引性工作方法，讓大家有徑可循?！苯票硎荆@一模式更適用于非拆不可的危房，大家更容易達(dá)成共識，“廣州有很多類似的場景適用于這一模式”。　　“自主更新還需要跨領(lǐng)域的專業(yè)人士提供深度協(xié)作和支持?！苯普f。廣東工業(yè)大學(xué)藝術(shù)與設(shè)計學(xué)院講師、國家注冊城鄉(xiāng)規(guī)劃師、廣州市荔灣區(qū)翻屋企營造社區(qū)促進(jìn)中心聯(lián)合發(fā)起人及執(zhí)行長芮光曄對此頗為贊同，她發(fā)現(xiàn)，一個能順利落地并長期運維的社區(qū)參與式規(guī)劃，除了居民自身，同時還需要“政府、社工、專業(yè)者（設(shè)計師）”三方力量。社工負(fù)責(zé)推動各方的溝通協(xié)作，專業(yè)者將各方的想法和訴求轉(zhuǎn)化成設(shè)計。　　“實踐中，不一定能把三個角色湊齊，很多時候可以互相補(bǔ)位，但當(dāng)中‘政府’的角色十分重要。就像集群街2號，其實政府在把自己的角色做到位同時，政府部門工作人員自己也當(dāng)起了‘社工’，推動居民共商。”芮光曄認(rèn)為，“不是每一個地方都能獲得這么強(qiáng)力的推動，因此需要讓‘社工’和‘專業(yè)者’參與其中。”　　他山之石　　業(yè)主無力出資時怎么辦？　　讓居民出資，可能是危破房自主更新中最難的事情。新華街道辦集群街2號項目負(fù)責(zé)人謝永盛說，針對經(jīng)濟(jì)最困難的一戶家庭，最后政府幫忙通過銀行貸款解決資金問題。“銀行提供了市場化的產(chǎn)品，當(dāng)前還沒有針對這類民生工程的惠民產(chǎn)品?！薄　τ诰用裼懈脑煲庠傅珪簳r缺乏資金的情況，廈門湖濱一里60號樓自主更新的探索或可借鑒。在該項目中，政府給予套內(nèi)增容10%（增容不增戶）政策進(jìn)行激勵，其余費用產(chǎn)權(quán)人自行出資，原地拆建更新?！　‘?dāng)時，604業(yè)主資金不足。為此，203業(yè)主為代表成立公司，604業(yè)主和公司建立債權(quán)關(guān)系，把增容的10%面積產(chǎn)權(quán)抵押給公司，以獲得改造費用。改造后的房屋為共有產(chǎn)權(quán)，體現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)證上，原來房屋面積產(chǎn)權(quán)人不變，增容的10%面積產(chǎn)權(quán)人為公司。改造后，604業(yè)主通過定期還款的形式贖回產(chǎn)權(quán)，或是在房子上市交易時，由新產(chǎn)權(quán)人一次性補(bǔ)足10%面積的費用獲得完整產(chǎn)權(quán)。