廣州市“三舊”改造實(shí)施辦法配套文件（征求意見稿）公開聽取民意市場主導(dǎo)舊改可由政府補(bǔ)位　　3月22日，《廣州市舊村莊舊廠房舊城鎮(zhèn)改造實(shí)施辦法配套文件（征求意見稿）》（簡稱《意見稿》）開始公開征求民意。　　《意見稿》強(qiáng)調(diào)了政府補(bǔ)位在舊村全面改造中的作用，市場主體主導(dǎo)的項(xiàng)目，在政府規(guī)定的期限內(nèi)無法與所有原權(quán)利主體達(dá)成搬遷補(bǔ)償協(xié)議的，征得村集體和村民同意后，可申請將項(xiàng)目轉(zhuǎn)為由政府主導(dǎo)的方式推進(jìn)。對于補(bǔ)償安置爭議問題，《意見稿》探索行政處理+行政訴訟的路子進(jìn)行解決。以上條款有助于加大政府對城中村改造的推進(jìn)力度，加快項(xiàng)目實(shí)施?！　≡谂f城改造領(lǐng)域，《意見稿》首次提出，可由所有權(quán)人直接出資，作為改造主體實(shí)施改造，也就是業(yè)主可以自掏腰包進(jìn)行拆除重建，成為繼政府主導(dǎo)、引入開發(fā)商改造之后的第三種更新模式。在舊廠改造方面，國有土地上舊廠房改造為保障性租賃住房的，不用補(bǔ)繳土地價(jià)款。拆遷改造中的海珠區(qū)瀝滘村　　新增舊村改造類型：“混合改造”　　2023年7月，《廣州市舊村莊舊廠房舊城鎮(zhèn)改造實(shí)施辦法》公開征求民意，本次征求意見的是其配套文件，包括三份實(shí)施細(xì)則，分別針對舊村莊、舊廠房、舊城鎮(zhèn)改造。《意見稿》中舊村莊改造實(shí)施細(xì)則的適用范圍，是指在前述辦法實(shí)施前已批復(fù)方案或者已引入合作企業(yè)的舊村莊改造項(xiàng)目，也包括其他經(jīng)市人民政府確定的舊村莊改造項(xiàng)目，體現(xiàn)了“新人新辦法、舊人舊辦法”分別處理。　　對比2016年開始實(shí)施的《廣州市舊村莊更新實(shí)施辦法》（簡稱2016年《舊村辦法》），《意見稿》在全面改造、微改造兩大類的基礎(chǔ)上，增加了第三種類型——全面改造和微改造相結(jié)合的混合改造?！兑庖姼濉愤€提到，舊村莊改造涉及歷史城區(qū)、歷史文化街區(qū)、歷史文化名鎮(zhèn)、歷史文化名村、歷史風(fēng)貌區(qū)、工業(yè)遺產(chǎn)、傳統(tǒng)村落保護(hù)的，保護(hù)范圍內(nèi)不適用全面改造，原則上以現(xiàn)狀保留及微改造為主。　　當(dāng)前，廣州中心城區(qū)存在為數(shù)不少的城中村，如何確定改造類型和模式？《意見稿》提出，舊村莊改造類型、改造模式應(yīng)當(dāng)經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員大會表決確定。對位于城市重點(diǎn)功能區(qū)、完善城市功能和提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有較大影響，通過微改造或混合改造難以改善居住環(huán)境的舊村莊，可以確定為全面改造；對具有歷史文化保護(hù)價(jià)值或基本符合國土空間規(guī)劃要求的舊村莊，可以確定為微改造。　　在舊村改造的復(fù)建安置總量方面，總原則是不突破規(guī)劃可承載能力，保障改造切實(shí)可行。2016年《舊村辦法》規(guī)定，住宅復(fù)建總量按“棟”或者“戶”進(jìn)行核定；《意見稿》在此基礎(chǔ)上，新增可以按“人”進(jìn)行核定，“顆粒度”更細(xì)。那么如何核定集體經(jīng)濟(jì)組織物業(yè)復(fù)建總量？2016年《舊村辦法》按其合法建筑面積1:1核定，2007年6月30日前的違建按照2:1比例核定，2007年6月30日之后的違建不予核定；《意見稿》則調(diào)整為，按照現(xiàn)有建筑面積或者用地范圍，以其中一種方式核定?！　∨f村莊改造：《意見稿》加入政府補(bǔ)位內(nèi)容　　對于搬遷補(bǔ)償安置方案表決，《意見稿》的要求和2016年《舊村辦法》基本一致：需經(jīng)被搬遷安置的村（居）民和世居祖屋權(quán)屬人總?cè)藬?shù)的80％以上表決通過。在項(xiàng)目實(shí)施方案批復(fù)生效后3年內(nèi)仍未達(dá)到80％以上簽約的，方案應(yīng)重新報(bào)批?！兑庖姼濉吩?016年《舊村辦法》的基礎(chǔ)上，增加了批復(fù)延期的內(nèi)容——因政策調(diào)整、規(guī)劃調(diào)整、重大公共事件等不可抗力原因，造成3年內(nèi)都未達(dá)到80%以上簽約，改造主體可申請延期，一共可延期2次，每次延長不超過1年?！　￠_發(fā)商始終無法與村民達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議怎么辦？《意見稿》加入了政府補(bǔ)位的內(nèi)容。對于市場主體主導(dǎo)的舊村莊全面改造項(xiàng)目，在政府規(guī)定的期限內(nèi)無法與所有原權(quán)利主體達(dá)成搬遷補(bǔ)償協(xié)議的，市場主體征得農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以及不少于三分之二的村民或戶代表同意的，可以申請將項(xiàng)目轉(zhuǎn)為由政府主導(dǎo)的方式推進(jìn)。市、區(qū)人民政府可以在現(xiàn)有工作基礎(chǔ)上繼續(xù)推進(jìn)土地、房產(chǎn)征收（收回）工作，并對市場主體前期投入費(fèi)用進(jìn)行核定后予以合理補(bǔ)償。　　舊村改造過程中，不止一次發(fā)生“留守戶”卡住項(xiàng)目的情況，此前相關(guān)方面曾研究采用行政裁決的方式解決搬遷補(bǔ)償安置爭議。不過，行政裁決最終未進(jìn)入《意見稿》，取而代之的是探索行政處理+行政訴訟的方式?！　「鶕?jù)《意見稿》，原集體土地使用權(quán)人因無法與改造主體達(dá)成補(bǔ)償安置協(xié)議，在規(guī)定期限內(nèi)拒不交回土地的，改造主體或原集體土地使用權(quán)人可向項(xiàng)目所在地的區(qū)人民政府申請行政處理。若行政處理的當(dāng)事人對區(qū)人民政府作出的行政處理決定不服，可以依法申請行政復(fù)議或者向有管轄權(quán)的法院提起行政訴訟。否則，行政處理機(jī)構(gòu)或當(dāng)事人可以依法申請強(qiáng)制執(zhí)行?！　∨f城鎮(zhèn)改造：新增業(yè)主作為改造主體的模式　　對于舊城鎮(zhèn)的改造，相比2016年實(shí)施的《廣州市舊城鎮(zhèn)更新實(shí)施辦法》（簡稱2016年《舊城辦法》），《意見稿》同樣在全面改造和微改造的基礎(chǔ)上，增加了二者相結(jié)合的“混合改造”?！　≡谝庠刚髟兎矫妫兑庖姼濉芬?guī)定，涉及全面改造，應(yīng)當(dāng)分兩輪征求房屋所有權(quán)人的意見：第一輪，經(jīng)改造范圍內(nèi)建筑面積占比90%以上（含90%）的房屋所有權(quán)人且人數(shù)占比90%以上（含90%）的房屋所有權(quán)人同意，方可啟動改造；第二輪，征詢對補(bǔ)償安置方案的意見，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，簽訂附生效條件的房屋補(bǔ)償安置協(xié)議的建筑面積占比和房屋所有權(quán)人人數(shù)占比均達(dá)到2/3以上（含2/3）的，方可實(shí)施房屋拆卸?！　≈档米⒁獾氖琴Y金籌措方式的變化，《意見稿》提出，舊城鎮(zhèn)全面改造或混合改造項(xiàng)目，可由改造范圍內(nèi)的房屋所有權(quán)人直接出資，作為改造主體實(shí)施改造。這意味著，舊城改造在政府主導(dǎo)改造、引入開發(fā)商改造這兩種模式以外，新增業(yè)主作為改造主體的第三種模式。　　有意見這樣提：　　一、征求意見時(shí)間　　2024年3月22日至2024年4月20日　　二、提交意見方式　　1.登錄廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站（http://zfcj.gz.gov.cn/）首頁上的“互動交流”—“調(diào)查征集”欄目查看征求意見稿全文，并提交意見建議。　　2.發(fā)送電子郵件至郵箱（hujunyan@gz.gov.cn）反饋意見建議?！　?.書面意見郵寄至廣州市越秀區(qū)府前路 1號市政府大院 3號樓105室（郵政編碼：510000）?！　√峤灰庖姇r(shí)請留下姓名和聯(lián)系方式，以便必要時(shí)進(jìn)一步聯(lián)系。