專家縱論“十四五”階段變革之城市更新發(fā)展之道激活存量成城市更新核心考題　　實施城市更新行動，是適應城市發(fā)展新形勢、推動城市高質量發(fā)展的必然要求……“城市更新”在剛剛結束的兩會上成為熱詞。作為千年商都的廣州，城更消息亦頻傳。3月10日，國企“十四五”階段變革之城市更新的發(fā)展之道研討會在廣州舉行。會上，相對于增量城規(guī)項目來說，城市更新需要激活存量，且被視為城市發(fā)展引擎之一。如何助力城市發(fā)展新老動能轉換、如何激活存量市場等成為被熱切關注的焦點?！　≡趶V州探索和推動的城更項目中，市屬國企土地資源整合、全周期管理模式成為新亮點。　　廣州試水城市更新項目全周期管理　　“在城市更新中運用全周期管理理念，是要求管理實施者統(tǒng)籌考慮片區(qū)開發(fā)的整體效益，舊城舊村舊廠成片連片整體開發(fā)；在傳統(tǒng)策劃、規(guī)劃、建設、管理的基礎流程上，更加注重后期運營效益，以結果為導向，提前考慮后期片區(qū)產業(yè)運營的市場問題。”3月10日由廣州珠江實業(yè)集團、明源云空間與廣州市城市更新協(xié)會聯(lián)合舉辦國企“十四五”階段變革之城市更新的發(fā)展之道研討會上，廣州珠江實業(yè)集團副董事長、總經理、廣州市城市更新協(xié)會會長鄭洪偉解釋，不同于傳統(tǒng)開發(fā)模式，全生命周期管理主張對管理對象實行全過程、全方位、全要素的整合，力圖確保整個體系在前期介入、中期應對、后期總結的過程中形成有機閉環(huán)?！　?，目前廣州正在試水全周期管理的城更項目有聚龍灣片區(qū)建設，這是根據廣州市委市政府部署，在市國資委等部門的指導下，為加快推進聚龍灣片區(qū)以國企帶動舊城、舊村成片連片改造、創(chuàng)新城市更新的模式?！　∵@只是眾多城更項目之一，放眼全國，從這幾年部分房地產企業(yè)調整戰(zhàn)略升級的路徑可見，持有物業(yè)已經成為未來存量時代的基本功，眾多國企亦將存量視為第二發(fā)展曲線，早在2016年，大悅城在商業(yè)聚焦資本高峰論壇上就發(fā)布了“4A資管戰(zhàn)略”，萬科收購印力開啟獨立商業(yè)地產平臺的打造，2019年招商集團亦成立集團資管中心開啟資管新紀元，2020年作為央企巨無霸的融通更是聚焦盤活特定領域的資產資源，而華潤置地亦將“資管”首次寫入集團戰(zhàn)略?！　〕鞘懈乱褟摹坝袥]有”轉向“好不好”　　2020年末，我國常住人口城鎮(zhèn)化率超過60%。根據城市發(fā)展規(guī)律，我國已經進入城市更新的重要時期，在“十四五”規(guī)劃和2035年遠景目標綱要草案就明確提出，實施城市更新行動?！　∷^城市更新是指將城市中已不適應現代化城市社會生活的地區(qū)作有計劃的改建。記者觀察全國多地推出的城更項目發(fā)現，城市更新已經由大規(guī)模增量建設轉為存量提質改造和增量結構調整并重，從“有沒有”轉向“好不好”。如何激活存量正在考驗每個城更項目能否助力城市能級的提升。　　“城市更新是一個永恒的主題，在城市建設的過程中難免存在瑕疵，像路網、地下空間等很多在規(guī)劃前就未提前考慮，經歷幾十年后就需要改造，才能提升利用空間和品質。”廣州市國資委相關負責人在會上稱，城市更新因為具有較強的社會公益屬性、體量大、周期長，需要國有企業(yè)的擔當和付出?！巴瑫r，這也是國有企業(yè)自身發(fā)展壯大的機遇，國有企業(yè)應積極主動參與和把握，在改造過程中展現城市特色，延續(xù)歷史文脈，兼顧完善功能和傳承風貌。”　　激活存量已經成為城市更新中政府部門和運營機構面臨的新考題，眾多企業(yè)在談及該問題時更是感慨萬千。鄭洪偉認為，城市更新不僅是為了改善人居環(huán)境，還承擔了幫助提升產業(yè)格局和城市發(fā)展能級的重任。城市更新被寫入廣州“十四五”規(guī)劃，可見其在當下的重要性，對國企而言，更是機遇與挑戰(zhàn)并存?！　∷伎?　　存量市場將有哪些新機會？　　值得關注的是，城市空間建設須與產業(yè)特色相結合才能發(fā)揮借助城更提高城市能力的效益。那么激活存量存在哪些機會賽道呢？“兼顧了存量和增量綜合性賽道?！痹诿髟吹禺a研究院聯(lián)席院長黃樂看來，在存量市場的賽道中，產業(yè)運營、城市更新、城市服務將成為國企的戰(zhàn)略重心?！　ぃc以往的城市發(fā)展項目不同，做增量市場是企業(yè)拿地后，供應鏈、建造以及銷售均給企業(yè)帶來新的賽道，而如今做存量市場，賽道眾多，在存量交易中有二手交易和二手租賃，在存量經營中有商辦、商業(yè)、產業(yè)等，在城市更新中有綜合整治、功能改變、拆除重建等，在存量服務中則有物業(yè)管理、城市服務等，最后在通過金融工具進行資產證券化中還將衍生出存量金融的賽道。其中，15年前越秀房托REITs上市后就喝了“頭啖湯”。在其2020年年度業(yè)績發(fā)布會上，該基金連續(xù)15年擬分派100%可分派收入，可分派總額為6.49億元，每個基金單位擬分派約0.2293港元，按基金單位于2020年12月31日的收市價計算，年化分派收益率為6.07%?！　闹醒氲降胤酵苿覴EITs試點的步伐持續(xù)加快，推出基礎設施公募REITs將有助于緩解基礎設施投資壓力；有利于推動資本市場供給側結構性改革；對實體經濟的發(fā)展提供了有效支持。　　思考2　　城市更新在激活存量資產中面臨哪些難題？　　推進城市更新行動已經被眾多城市視為完善城市治理體系的過程，既要妥善彌補城市功能在大區(qū)域范圍內的不足，適應居民生活新需要，又要保證城區(qū)原有韻味，體現城市空間意象和格局之美；加快轉變城市發(fā)展方式，統(tǒng)籌城市規(guī)劃建設管理，背后是推動城市空間結構優(yōu)化和品質的提升，而這些的前提就是激活存量資產和運營?！　〕鞘懈略诩せ畲媪抠Y產中面臨哪些難題、有何破解之道成為當前被熱切關注的問題。“要從初期方案編制、審批切入，縫合相互割裂的城市空間，構建鏈接紐帶，提升城市能級。”越秀地產城市更新集團聯(lián)席總裁高華分享他的思考時稱，以廣州番禺區(qū)南村鎮(zhèn)里仁洞村城市更新為例，該城更項目就縫合了相互割裂的城市空間，將營造高品質的城市空間，而這背后推進改造實施是該舊村改造的基本出發(fā)點。　　在城更面臨的問題面前，明源地產研究院聯(lián)席院長黃樂就坦承，國企能否把握好當前政策機遇進行城市更新，關鍵在于是否擁有底層的資產管理能力，而資產管理是一項系統(tǒng)性工程，需要科學的頂層設計、配套的保障體系、細膩的能力提升。