老小區(qū)“從頭到腳”換新顏

　　墻皮剝落的“黃皮樓”，告別“掉皮”的老模樣；老房子的青磚外墻原樣保留，內(nèi)部空間引入新業(yè)態(tài)，昔日的肉禽菜檔升級(jí)為“婚慶+非遺”主題商業(yè)街區(qū)……當(dāng)居民小區(qū)逐漸老去，如何幫它們煥發(fā)新生？9月18日，廣州城市更新媒體采訪調(diào)研系列活動(dòng)走進(jìn)老舊小區(qū)。

　　近年來(lái)，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局踐行人民城市理念，以老舊小區(qū)改造為重要抓手，通過(guò)“補(bǔ)短板、強(qiáng)基礎(chǔ)”提升居住品質(zhì)，服務(wù)“一老一小”，通過(guò)“重保護(hù)、增活力”推動(dòng)有機(jī)更新，激發(fā)片區(qū)潛能，增強(qiáng)人民群眾的獲得感、幸福感、安全感，助力實(shí)現(xiàn)老城市新活力。

　　截至今年8月，全市完成改造1233個(gè)老舊小區(qū)，累計(jì)改造老舊建筑6978.28萬(wàn)平方米，惠及93.84萬(wàn)戶家庭、300.29萬(wàn)居民。

　　聚焦基礎(chǔ)短板 解決民生痛點(diǎn)

　　新港西路231號(hào)：“黃皮樓”換“新皮膚”

　　鷺江地鐵站旁的新港西路231號(hào)微改造項(xiàng)目，包括3個(gè)小區(qū)，6棟建于20世紀(jì)90年代的6層住宅樓，一共163戶居民。其中，231號(hào)大院是南海水產(chǎn)研究所的職工樓?！霸趶V州話里，這些叫‘黃皮樓’，之前都掉皮了，斑斑駁駁?！痹诖司幼×似甙四甑闹x先生說(shuō)，“住在頂樓的鄰居反映，防水隔熱層漏水，導(dǎo)致家里天花滲漏。”

新港西路231號(hào)“黃皮樓”改造前（左）后（右）對(duì)比。

　　人民城市人民建，項(xiàng)目通過(guò)居民協(xié)調(diào)會(huì)議、座談會(huì)、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研、走訪交流、調(diào)查問(wèn)卷等多種方式收集居民意見(jiàn)，將外立面、隔熱層等問(wèn)題一一記錄在案，據(jù)此修訂實(shí)施方案。2023年5月，項(xiàng)目啟動(dòng)施工單位招標(biāo)程序，7月完成招標(biāo)，2024年10月完工驗(yàn)收。

　　如今，破舊剝落的外立面重新粉刷，米黃色外墻搭配藍(lán)色的新雨篷，呼應(yīng)南海水產(chǎn)研究所文化理念，樓頂?shù)姆浪魺釋诱喴恍?，破損的人行道鋪上平整的透水磚，路燈也多起來(lái)了……小區(qū)“從頭到腳”換了模樣。在街坊不太留意的地方，改造新增微型消防站1個(gè)、更換滅火器152個(gè)、給水管改造200米、地下排水管改造2600米，從面子到里子確保居民生活安全便捷。

　　除了要解決“能不能”住的問(wèn)題，還要解決住得“好不好”的問(wèn)題。在231號(hào)項(xiàng)目，改造拆除一樓占道的私人花壇，還路于民，樓下的公共空間新增兒童樂(lè)園，色彩活潑的地面圖案配上娛樂(lè)設(shè)施，激發(fā)小朋友的運(yùn)動(dòng)潛能，小區(qū)轉(zhuǎn)角設(shè)置休息亭，為居民提供納涼聊天的聚腳點(diǎn)。謝先生說(shuō)：“最大的感受是住在這里舒服了。”

　　廣州經(jīng)驗(yàn)：首要任務(wù)是解決設(shè)施老化等“硬傷”

　　廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，老舊小區(qū)改造的首要任務(wù)就是解決基礎(chǔ)設(shè)施老化、功能缺失等“硬傷”。廣州結(jié)合城市體檢發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和城市居住社區(qū)補(bǔ)短板行動(dòng)，制定老舊小區(qū)改造內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)指引，涵蓋基礎(chǔ)、完善、提升、統(tǒng)籌四大類(lèi)60項(xiàng)改造內(nèi)容，對(duì)失養(yǎng)失修失管的小區(qū)按照高標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施優(yōu)先改造。

　　聚焦居民急難愁盼問(wèn)題，系統(tǒng)推進(jìn)水、電、氣、路等硬件設(shè)施改造，推進(jìn)老舊管網(wǎng)更新，實(shí)施雨污分流；修繕小區(qū)道路，暢通消防通道，完善照明系統(tǒng)，小區(qū)設(shè)施功能得到顯著提升，居民生活更安全、更便捷。

　　廣州結(jié)合改造大力整治小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生，拆除違建、清理雜物，整治空中“三線”，完善垃圾分類(lèi)設(shè)施，營(yíng)造干凈、整潔、優(yōu)美、宜居的小區(qū)環(huán)境。梳理優(yōu)化區(qū)域交通流線，改善慢行系統(tǒng)，增加機(jī)動(dòng)車(chē)或非機(jī)動(dòng)車(chē)泊位。因地制宜鋪設(shè)透水磚，推動(dòng)增綠補(bǔ)綠，盤(pán)活閑置或低效用地，植入體育健身設(shè)施，變“邊角地”“閑置地”為“活力場(chǎng)”。

　　緊扣“一老一小” 完善服務(wù)供給

　　六榕街：長(zhǎng)者12元一餐還能免費(fèi)續(xù)湯

　　中午時(shí)分，飯菜飄香，位于解放北路的六榕街社區(qū)飯?zhí)美?，三四十道菜一字排開(kāi)，廣州戶籍長(zhǎng)者僅需12元一份，老火湯、米飯免費(fèi)續(xù)。80多歲的盤(pán)福路街坊陳先生，在越秀公園游泳后順便過(guò)來(lái)吃飯?！斑@里飯菜新鮮現(xiàn)做，價(jià)格實(shí)惠，吃得放心。”飯?zhí)玫某銎凡粌H得到長(zhǎng)者的認(rèn)可，還吸引到附近的打工者，連本土自媒體大V也來(lái)探店，十分“出圈”。

　　運(yùn)營(yíng)方桐樂(lè)集團(tuán)董事長(zhǎng)張春介紹，這是越秀區(qū)首個(gè)“社區(qū)飯?zhí)?暖新驛站”聯(lián)合體，在滿足長(zhǎng)者就餐的前提下，同時(shí)面向其他社區(qū)居民、新就業(yè)群體開(kāi)放，日均就餐量約400人次，截至目前服務(wù)社區(qū)居民超13萬(wàn)人次，其中長(zhǎng)者占六成。“這里原來(lái)是做快遞物流的，后來(lái)我們公開(kāi)競(jìng)標(biāo)取得，街道提供租金優(yōu)惠，加上飯?zhí)靡彩俏⒗\(yùn)營(yíng)——我們集團(tuán)主業(yè)是做養(yǎng)老服務(wù)，給街坊實(shí)惠?！?/span>

　　針對(duì)3歲以下幼兒托育難題，六榕街利用盤(pán)福社區(qū)原頤康站部分閑置空間，改造建成六榕街普惠托育園，總面積近125平方米，具有“小而美，小而精”的特點(diǎn)。托育園于2024年8月份開(kāi)始運(yùn)營(yíng)，共提供20個(gè)托位，目前入托人數(shù)為16人，運(yùn)營(yíng)至今共服務(wù)198人次。

　　面向“全齡”段，六榕街盤(pán)福社區(qū)聯(lián)合廣州市文化集團(tuán)合作打造全市首個(gè)社會(huì)化運(yùn)營(yíng)的社區(qū)藝養(yǎng)中心，通過(guò)“場(chǎng)地+運(yùn)營(yíng)+課程師資”的方式引入社會(huì)化運(yùn)營(yíng)服務(wù)。藝養(yǎng)中心目前開(kāi)設(shè)了20多門(mén)特色課程，探索形成“白天長(zhǎng)者學(xué)堂，晚上青年夜校，周末小區(qū)少年宮”的運(yùn)營(yíng)模式。每周對(duì)外開(kāi)放不少于56小時(shí)，平均每周開(kāi)展社區(qū)公益文化活動(dòng)2次，累計(jì)服務(wù)超5000人次。

　　廣州經(jīng)驗(yàn)：打造“15分鐘”養(yǎng)老圈

　　市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，廣州以老舊小區(qū)改造為契機(jī)，大力完善“一老一小”服務(wù)設(shè)施。

　　在關(guān)愛(ài)“老”的方面，針對(duì)老舊社區(qū)老齡化趨勢(shì)，積極推進(jìn)無(wú)障礙環(huán)境建設(shè)，合理設(shè)置坡道、扶手，累計(jì)增設(shè)無(wú)障礙通道約288千米，完成電梯加裝逾13000臺(tái)。因地制宜建設(shè)長(zhǎng)者飯?zhí)?5處、日間照料中心32處，改造或增設(shè)老年活動(dòng)室32處，打造“15分鐘”養(yǎng)老服務(wù)圈。

　　在呵護(hù)“小”的方面，越秀區(qū)在洪橋、白云、珠光、人民、黃花崗等街道，通過(guò)補(bǔ)充止車(chē)石及減速帶、設(shè)置等候或玩樂(lè)區(qū)、植入歷史文化或藝術(shù)彩繪墻等，打造“最美上學(xué)路”；結(jié)合小區(qū)空間條件，累計(jì)新增室外兒童活動(dòng)場(chǎng)所181處、室內(nèi)兒童活動(dòng)場(chǎng)所23處、兒童游樂(lè)設(shè)施395套。

　　成片連片改造 推動(dòng)文商旅融合

　　北站東側(cè)項(xiàng)目：企業(yè)參與全域治理財(cái)政零投入

　　廣州北站東側(cè)老舊小區(qū)成片連片微改造項(xiàng)目，涉及新華街道5個(gè)社區(qū)及新華村，共71.4公頃，現(xiàn)狀居住總?cè)丝诩s2.3萬(wàn)人，總戶數(shù)約8002戶，范圍內(nèi)共有126個(gè)老舊小區(qū)。

　　成片連片改造，擁有大量可騰挪、待激活的資源，為項(xiàng)目吸引資金、自我造血提供了可能性。項(xiàng)目鼓勵(lì)、推動(dòng)企業(yè)出資約2.27億元，盤(pán)活低效閑置資產(chǎn)，重塑街區(qū)活力。項(xiàng)目在全省首創(chuàng)“城市體檢+城市更新+城市運(yùn)營(yíng)”的工作模式，探索后續(xù)長(zhǎng)效管養(yǎng)，實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)有機(jī)更新。

　　“我們作為企業(yè)，參與新華片區(qū)的全域治理。政府把行政執(zhí)法以外的職能服務(wù)委托給我們實(shí)施，包括環(huán)衛(wèi)、日常巡查、安全管理等。我們與街道一起發(fā)掘片區(qū)的資源，打造新華夜市，在路燈兩側(cè)設(shè)置廣告屏，還設(shè)立充電站、換電柜等，通過(guò)這些收益反哺片區(qū)的管養(yǎng)，每年為財(cái)政減負(fù)約300萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)合同期3年內(nèi)財(cái)政零投入。”花都萬(wàn)物城市運(yùn)營(yíng)服務(wù)有限公司市場(chǎng)總監(jiān)周楚明說(shuō)。

　　改造后的新華坊、紅磚坊，也迎來(lái)了“第二春”。今年七夕，新華坊煥新開(kāi)業(yè)，打造“婚慶+非遺”主題商業(yè)街區(qū)?！艾F(xiàn)在路好走了，環(huán)境變美了，吸引了年輕人、新客戶來(lái)咨詢?cè)嚧?。入駐新華坊個(gè)把月，營(yíng)收已經(jīng)是租金的兩倍了?！笔〖?jí)非遺釘金繡裙褂制作技藝代表性傳承人唐志茹說(shuō)。紅磚坊通過(guò)政府改造投入，引入社會(huì)資本約1300萬(wàn)元，打造花都區(qū)首個(gè)智慧化養(yǎng)老公寓，設(shè)置136個(gè)床位，提供普惠性養(yǎng)老公寓、孤獨(dú)癥患者幫扶等服務(wù)?！伴_(kāi)業(yè)僅一個(gè)月，養(yǎng)老公寓已經(jīng)接近住滿?！被ǘ汲峭秴R鑫公司副經(jīng)理鄒利成說(shuō)。

今年七夕，新華坊煥新開(kāi)業(yè)，打造“婚慶+非遺”主題商業(yè)街區(qū)。

　　廣州經(jīng)驗(yàn)：文脈城脈商脈融合發(fā)展

　　成片連片改造，是廣州老舊小區(qū)改造的亮點(diǎn)之一。成片連片打破單個(gè)小區(qū)的物理空間界限，以街區(qū)、片區(qū)為單元，實(shí)施統(tǒng)一規(guī)劃、聯(lián)動(dòng)改造。

　　市住建局印發(fā)老舊小區(qū)改造成片連片技術(shù)指引，指導(dǎo)對(duì)歷史文化底蘊(yùn)深厚、商業(yè)氛圍濃厚的片區(qū)整體策劃改造。在老舊小區(qū)改造中，廣州將改造與業(yè)態(tài)升級(jí)、產(chǎn)業(yè)培育相結(jié)合，注重文商旅策劃與引導(dǎo)，利用改造后的空間和煥新的環(huán)境，積極引入文創(chuàng)、餐飲、民宿等新業(yè)態(tài)，打造特色文創(chuàng)街區(qū)、潮汐市場(chǎng)、記憶博物館等，發(fā)展體驗(yàn)式、沉浸式消費(fèi)。推動(dòng)歷史文化資源活化與旅游消費(fèi)融合發(fā)展，設(shè)計(jì)精品游覽線路，舉辦文化節(jié)慶活動(dòng)，使老舊片區(qū)成為吸引游客的“打卡地”和消費(fèi)熱點(diǎn)。