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從城市外圍到中心城區(qū) 廣州正探索更多新做法

　　11日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳印發(fā)的《實施城市更新行動可復(fù)制經(jīng)驗做法清單（第四批）》正式公布。廣州花都集群街2號居民樓探索危舊房自主更新模式、破解資金難題的創(chuàng)新做法入選清單，成為向全國復(fù)制推廣的“廣州經(jīng)驗”。

　　記者從市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局了解到，去年《廣州市城鎮(zhèn)危舊房改造實施辦法（試行）》出臺之后，廣州已啟動多個危舊房自主更新項目，從城市外圍到中心城區(qū)，從居民樓到商業(yè)建筑，“吃”下一只只“螃蟹”，解決一個個新問題，積累更多可復(fù)制的好經(jīng)驗。

　　花都區(qū)集群街：業(yè)主自主更新入選全國清單

　　根據(jù)最新印發(fā)的第四批清單，在鼓勵產(chǎn)權(quán)所有人自主更新方面，廣東省探索危舊房自主更新模式破解資金難題，加快構(gòu)建“居民出一點、企業(yè)投一點、產(chǎn)權(quán)單位籌一點、政府支持一點”的多渠道城市更新資金籌集機制，鼓勵各地結(jié)合實際探索推進(jìn)危舊房原址拆除重建等有機更新改造模式。如廣州市花都區(qū)試點探索多產(chǎn)權(quán)危舊房屋拆建新路徑，引導(dǎo)群眾出資866.4萬元，對集群街2號危房進(jìn)行原址拆除重建。

改造后的集群街2號居民樓。

　　花都區(qū)新華街集群街2號居民樓，坐落于廣州北站片區(qū)東南側(cè)，是典型的人氣興旺、商業(yè)繁華的老城區(qū)舊樓。該樓始建于1976年，為5層混合結(jié)構(gòu)，共25戶。歷經(jīng)歲月洗禮，外墻斑駁、磚體裸露等問題嚴(yán)重，被鑒定為D級（整棟）危房，居民改造意愿強烈。

　　如果采取傳統(tǒng)的老舊小區(qū)微改造，小修小補無法根本解決房屋安全問題；如果采取傳統(tǒng)征拆方式，由于項目為單體建筑，地塊面積小、土地利用率難有提升空間，重建利潤微薄，不足以吸引開發(fā)商介入，也不可行。

　　為解決這一難題，花都區(qū)出臺《危舊房屋拆除重建試點方案》，創(chuàng)造性提出“原拆原建、增加公服”的改造思路，以“誰受益、誰出資”為原則，引導(dǎo)居民承擔(dān)主要改造成本。項目拆建投資估算約800萬元，由業(yè)主按照4600元/平方米標(biāo)準(zhǔn)出資改造，成為廣東首個業(yè)主自籌、原拆原建的危房改造項目。

　　項目的實施，成功解決了困擾小區(qū)居民多年的供水、電梯加裝等問題，使房屋增值1.6倍之多，走出了政府主導(dǎo)、引入開發(fā)商拆建之外的第三條路徑——業(yè)主自主更新。

　　新探索

　　越秀區(qū)小石集：中心城區(qū)首個危舊房連片“原拆原建”

　　去年，《廣州市城鎮(zhèn)危舊房改造實施辦法（試行）》（下稱《辦法》）正式出臺，鼓勵市民積極參與危舊房自主更新，消除安全隱患、改善居住條件?！掇k法》支持住宅成套化改造、增設(shè)電梯、公共走廊、地下停車庫等配套設(shè)施，允許適度增加建筑面積，地上建筑規(guī)?？傇隽孔罡呖蛇_(dá)30%。

　　在越秀區(qū)小北路西側(cè)的小石街，連片危舊房屋正在進(jìn)行“原拆原建”。這是“黌橋·小石集”項目（下稱小石集），涉及17棟建于上世紀(jì)60—80年代的1—4層低矮老舊建筑，共有商、住戶45戶82人。建筑多為磚木結(jié)構(gòu)，部分樓棟經(jīng)評估為C、D級危房，房屋本體老化嚴(yán)重。

　　因小石集片區(qū)建筑、環(huán)境問題突出，同時項目內(nèi)政府和國企管理的公房較多且連片，具備危舊房改造先行試點的條件。廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局將其納入全市危舊房改造首批試點項目，明確“企業(yè)+居民”小連片自主更新模式，確定“原拆原建”改造策略。

　　由于是中心城區(qū)首個危舊房連片“原拆原建”項目，小石集遇到了諸多新問題。項目范圍內(nèi)的房屋涉及街屬公房、區(qū)直管公房、私房等多種類型，每棟房屋均擁有獨立宗地，比單一宗地“原拆原建”困難得多。

　　此次“原拆原建”發(fā)揮政策疊加效應(yīng)，采用鋼結(jié)構(gòu)模塊化建造技術(shù)，用好《辦法》及模塊化建筑6%容積率激勵的政策紅利，激勵業(yè)主包括權(quán)屬單位北秀公司出資改造。增容面積主要用于電梯、公共走廊、服務(wù)配套等。業(yè)主收獲物業(yè)提質(zhì)增值、企業(yè)取得投資收益空間、政府實現(xiàn)城市更新提速，多方共贏局面促使“業(yè)主出一點、企業(yè)投一點、政府補一點”的籌資模式得以順利推進(jìn)。

　　海珠區(qū)得勝崗：用建安成本撬動“老破小”變電梯樓

　　毗鄰江南西地鐵站的海珠區(qū)得勝崗片區(qū)，正在悄然“變身”。改造前，這里坐落著25棟3層到6層的樓梯樓，居住著私房業(yè)主和公房租戶。這些建于上世紀(jì)六七十年代的磚混結(jié)構(gòu)舊樓，已嚴(yán)重老化，是名副其實的“老破小”。

改造前的得勝崗片區(qū)。

　　得勝崗片區(qū)結(jié)合《辦法》，按照自主更新模式進(jìn)行改造。私房業(yè)主只需負(fù)擔(dān)建安成本，便可撬動從“老破小”樓梯樓到電梯樓的資產(chǎn)升值。比如一套原產(chǎn)權(quán)面積為60㎡的老舊房屋，原價值為120萬元左右，改造支出費用約30萬元，建成后房屋價值按周邊一手商品房價格測算可增值到300萬元左右。

　　得勝崗片區(qū)涉及直管公房、私房、國有無主地，如果不將這些產(chǎn)權(quán)分散的地塊合而為一，改造將受到支離破碎的地塊掣肘。廣州創(chuàng)新用地并宗改造的新路子，以一期為例，地塊內(nèi)獨棟直管公房占大頭，獨棟私房、混合權(quán)屬的樓棟是少數(shù)，通過土地并宗，三者未來將復(fù)建回遷到一棟現(xiàn)代化住宅樓里，土地集約高效利用，人居環(huán)境品質(zhì)更高。

改造后的得勝崗片區(qū)（效果圖）。

　　項目在實現(xiàn)盤活存量資產(chǎn)的同時，加大保障性住房供應(yīng)。項目分三期推進(jìn)，第一期已于今年7月開工。全部完成后，可提供300多套保障性住房，為工薪收入群體提供在市中心的好房子。片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和公服配套將在一、二期同步提升，拓寬萬松園路、升級萬松園小學(xué)，與市民共享改造的紅利。