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廣州聚龍灣片區(qū)改造留住鄉(xiāng)愁的同時(shí)打造高端濱水“雙太古” 羅沖圍片區(qū)改造創(chuàng)多個(gè)“第一”

聚龍灣太古里效果圖。

羅沖圍片區(qū)改造效果圖。

聚龍灣展示中心燈火璀璨。

　　近年來，廣州積極穩(wěn)步推進(jìn)城市更新工作，從模式轉(zhuǎn)變、歷史文化保護(hù)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面不斷推進(jìn)城中村改造取得新突破，探索城市內(nèi)涵式發(fā)展新路徑，為人民群眾創(chuàng)造更加美好的生活。

　　8月13日，“廣州城市更新媒體采訪調(diào)研”活動(dòng)走進(jìn)聚龍灣片區(qū)、羅沖圍片區(qū)松溪首開區(qū)。

　　聚龍灣片區(qū)改造是廣州城市更新的生動(dòng)案例，項(xiàng)目在留住鄉(xiāng)愁的同時(shí)，引入創(chuàng)新高端消費(fèi)業(yè)態(tài)，打造全國(guó)首個(gè)國(guó)際高端濱水“雙太古”項(xiàng)目，聚龍灣太古里一期計(jì)劃在2025年底開業(yè)。作為廣州城市更新四大重點(diǎn)片區(qū)之一的羅沖圍片區(qū)，創(chuàng)造了多個(gè)“第一”：全國(guó)第一筆城中村改造專項(xiàng)借款落地項(xiàng)目，項(xiàng)目改造主體在全市第一批獲批……這些都是廣州城市更新的亮眼成績(jī)單。

　　聚龍灣片區(qū)·留住鄉(xiāng)愁 內(nèi)涵提升

　　古橋臥波，老樹婆娑，位于珠江后航道西岸的聚龍灣片區(qū)，30多處歷史文化遺存星羅棋布，見證了白鵝潭走向世界的歷史軌跡。聚龍灣項(xiàng)目探索城市內(nèi)涵式發(fā)展新路徑，在城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善、文脈賡續(xù)、品質(zhì)提升、生態(tài)保護(hù)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)等方面形成了可復(fù)制的經(jīng)驗(yàn)。

　　“繡花功夫”活化傳承 古村古樹古橋會(huì)“說話”

　　聚龍灣地處白鵝潭核心區(qū)、大灣區(qū)廣佛交界處，是廣州市“一江兩岸三帶”的重要節(jié)點(diǎn)。2020年，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)組建廣州珠江產(chǎn)業(yè)園投資發(fā)展有限公司，統(tǒng)籌聚龍灣片區(qū)項(xiàng)目的統(tǒng)一規(guī)劃和整體開發(fā)。聚龍灣啟動(dòng)區(qū)以國(guó)有舊廠房、舊城為主，實(shí)施連片改造；二期以城中村為主，以政府主導(dǎo)的坑口村城中村改造為引擎，納入全國(guó)首批城中村改造專項(xiàng)借款授信額度。

　　聚龍古村里，青磚大屋完好保留；沖口涌上，有著200多年歷史的毓靈橋靜臥于水面之上……聚龍灣片區(qū)改造注重保護(hù)“古村、古樹、古橋、民俗”，修繕并保護(hù)聚龍古村、毓靈橋，保護(hù)片區(qū)內(nèi)30余處文物、工業(yè)遺產(chǎn)或歷史風(fēng)貌建筑，系統(tǒng)保留見證聚龍灣走向世界的歷史軌跡。項(xiàng)目還編寫村史手冊(cè)，讓后人更準(zhǔn)確地感受歷史脈絡(luò)和文化底蘊(yùn)。

　　項(xiàng)目采取“微改造”和“繡花功夫”進(jìn)行活化傳承。毓靈橋旁，經(jīng)過活化修繕的涌口電排站成了河涌邊的精致空間。項(xiàng)目以最小的干預(yù)手法，將這個(gè)區(qū)級(jí)不可移動(dòng)文物改造為大沖口歷史文化館，聯(lián)動(dòng)藝術(shù)展覽、文創(chuàng)空間、手工作坊、商店市集、主題咖啡等復(fù)合業(yè)態(tài)，讓歷史建筑“活”起來。

　　珠江邊，建于20世紀(jì)50年代的傳統(tǒng)風(fēng)貌建筑沖口倉被改造成復(fù)合型城市展廳——聚龍灣展示中心，原來的紅磚外墻、原木房梁、人字山墻等都被保留了下來。廣州市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)有限公司更新所所長(zhǎng)陳昌欽說：“倉前廣場(chǎng)的地面采用沖口倉拆卸下來的外墻紅磚鋪設(shè)，實(shí)現(xiàn)了歷史材料與現(xiàn)代空間的時(shí)空互動(dòng)?！本埤垶痴故局行慕ǔ梢詠恚瑯s獲亞太區(qū)首個(gè)SITES鉑金認(rèn)證等多項(xiàng)世界級(jí)獎(jiǎng)項(xiàng)。

　　廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局綜合項(xiàng)目處相關(guān)負(fù)責(zé)人說，聚龍灣項(xiàng)目探索城市內(nèi)涵式發(fā)展新路徑，在城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善、文脈賡續(xù)、品質(zhì)提升、生態(tài)保護(hù)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)等方面形成了可復(fù)制的經(jīng)驗(yàn)。

　　打造高端濱水“雙太古” 增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)力

　　坐擁中心城區(qū)一線江岸資源的聚龍灣片區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)不可多得。珠江產(chǎn)投以創(chuàng)新合作模式引入太古地產(chǎn)，投資超過100億元，共同建設(shè)全國(guó)首個(gè)國(guó)際高端濱水“雙太古”項(xiàng)目，以創(chuàng)新高端消費(fèi)業(yè)態(tài)增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的競(jìng)爭(zhēng)力。

　　聚龍灣項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“太古地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)有兩個(gè)赫赫有名的街區(qū)型商業(yè)項(xiàng)目——北京三里屯、成都太古里，都是結(jié)合當(dāng)?shù)貧v史文化而建的商業(yè)目的地。太古地產(chǎn)來到聚龍灣片區(qū)之后，看到這里既有大江大河，也有小橋流水，非常喜歡，和我們一拍即合。頂級(jí)重奢品牌很愿意在江邊、河涌旁打造獨(dú)棟旗艦項(xiàng)目?！?/p>

　　“之所以叫雙太古，因?yàn)樘诺禺a(chǎn)希望在聚龍灣打造既有街區(qū)型商業(yè)，也有室內(nèi)shopping mall的商業(yè)模式。”該負(fù)責(zé)人說，“今年底，聚龍灣太古里一期就會(huì)正式開業(yè)，屆時(shí)會(huì)引進(jìn)頂級(jí)品牌的快閃店、輕奢時(shí)尚品牌及新型餐飲等業(yè)態(tài)?！?/p>

　　羅沖圍片區(qū)·以人為本 宜居宜業(yè)

　　羅沖圍片區(qū)創(chuàng)造了多個(gè)“第一”：全國(guó)第一筆城中村改造專項(xiàng)借款落地，項(xiàng)目改造主體在全市第一批獲批，成立全市第一個(gè)城中村改造市、區(qū)國(guó)企合作公司，在全市四大重點(diǎn)片區(qū)中實(shí)質(zhì)進(jìn)展最快、征拆工作最快……

　　手續(xù)走在政策前面 落地全國(guó)首筆專項(xiàng)借款

　　對(duì)城市更新四大重點(diǎn)片區(qū)，廣州采取“依法征收，凈地出讓”新模式實(shí)施改造。作為其中之一的羅沖圍片區(qū)率先啟動(dòng)了松溪片區(qū)的改造。

　　在螺涌公園和在建的地鐵十三號(hào)線車站之間，機(jī)械轟鳴聲此起彼伏，松溪項(xiàng)目安置區(qū)正拔節(jié)生長(zhǎng)?！罢堰@么好的地方用來給村民建設(shè)安置房，后面還會(huì)建設(shè)好學(xué)校，給了我們很大的信心?！甭萦看宕迕窳好衄撜f。

　　項(xiàng)目選擇在地鐵上蓋優(yōu)先兌現(xiàn)村留用地，確保村集體收益不降低。白云區(qū)松洲街黨工委副書記曹陽說，以人為本的實(shí)際行動(dòng)得到了村民的認(rèn)可，螺涌村和松南村改造意愿征詢同意率平均達(dá)到98.44%，改造意愿征詢一次同意率全市最高。

　　“羅沖圍片區(qū)在四大重點(diǎn)片區(qū)中首個(gè)開工，資金到位發(fā)揮了重要作用。”改造主體的牽頭企業(yè)——珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)廣州城市更新集團(tuán)有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，項(xiàng)目早在2023年就提前對(duì)接政策性金融機(jī)構(gòu)，申報(bào)專項(xiàng)借款，將手續(xù)走在政策前面。2024年1月，羅沖圍項(xiàng)目獲得國(guó)家開發(fā)銀行城中村改造專項(xiàng)借款授信430億元，成功落地全國(guó)首筆專項(xiàng)借款1億元，破解了最大的資金瓶頸。

　　羅沖圍片區(qū)改造科學(xué)制定計(jì)劃，分期有序?qū)嵤Ｃ恳黄趯?shí)施范圍按照1年征拆、2年建設(shè)、3年基本完成的目標(biāo)倒排節(jié)點(diǎn)，加快實(shí)施改造策劃、片區(qū)規(guī)劃、工程設(shè)計(jì)并行聯(lián)動(dòng)；征收拆除和用地報(bào)批同步進(jìn)行，每個(gè)地塊從啟動(dòng)征拆到開工建設(shè)控制在6個(gè)月以內(nèi)。

　　15分鐘生活圈很宜居 一流營(yíng)商環(huán)境又宜業(yè)

　　經(jīng)先后6次征求村民意見，松溪項(xiàng)目安置房戶型按照三梯4—6戶、得房率約100%的高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。項(xiàng)目計(jì)劃通過3—5年，有序?qū)嵤┕O(shè)施和道路建設(shè)，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)片區(qū)服務(wù)設(shè)施，打造“15分鐘生活圈”。整個(gè)片區(qū)建設(shè)不少于8萬平方米的保障性住房，未來將結(jié)合村民安置房租賃的需求，搭建“統(tǒng)租統(tǒng)管”平臺(tái)。

　　產(chǎn)業(yè)發(fā)展也是項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)。羅沖圍片區(qū)依托華為廣州總部的龍頭帶動(dòng)效應(yīng)，建設(shè)70萬平方米產(chǎn)業(yè)空間，打造“BIG.T”智慧產(chǎn)業(yè)軸，促進(jìn)片區(qū)產(chǎn)城融合發(fā)展。片區(qū)圍繞華為廣州研發(fā)中心，做好道路、醫(yī)院、學(xué)校和人才公寓等產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施建設(shè)，為企業(yè)創(chuàng)造國(guó)際一流的營(yíng)商環(huán)境。

　　廣州三大突破

　　突破一：“依法征收 凈地出讓”

　　高效推進(jìn)城中村改造

　　廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人說，過去一段時(shí)間，廣州曾按“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作”的開發(fā)模式推進(jìn)城中村改造，但該模式受房地產(chǎn)市場(chǎng)周期影響大、改造效率低、利益協(xié)調(diào)難，制約了城中村改造的高效推進(jìn)。

　　2023年7月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見》。廣州迅速貫徹落實(shí)，全力推進(jìn)“依法征收，凈地出讓”城中村改造新模式落地，制定出臺(tái)全國(guó)首部城中村改造條例，建立健全市、區(qū)兩級(jí)“指揮部＋公司”機(jī)制，構(gòu)建完善“1+N+X”政策體系，謀劃推動(dòng)59個(gè)新模式城中村改造項(xiàng)目。兩年來，52個(gè)拆除新建類項(xiàng)目的首期安置房全面開工，累計(jì)開工建設(shè)約9.3萬套安置房，7個(gè)整治提升類項(xiàng)目穩(wěn)步推進(jìn)。

　　廣州新模式城中村改造充分尊重村民意愿，《廣州市城中村改造條例》提出，拆除新建類城中村改造項(xiàng)目啟動(dòng)之前，須得到改造項(xiàng)目所在村的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織三分之二以上成員和三分之二以上十八周歲以上村民同意。越秀區(qū)瑤臺(tái)村項(xiàng)目?jī)H用1天時(shí)間就通過改造意愿征詢，目前集體經(jīng)濟(jì)組織成員、18周歲以上村民同意率均超96%。天河區(qū)凌塘新村用1個(gè)月時(shí)間實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員、18周歲以上村民意愿征詢同意率均超80%。

　　突破二：法治化路徑破解

　　搬遷補(bǔ)償安置爭(zhēng)議

　　廣州以法治化路徑破解城中村改造“改不動(dòng)、改不好”的困局?！稄V州市城中村改造條例》將困擾城中村改造多年的搬遷補(bǔ)償安置爭(zhēng)議問題納入法治軌道解決。據(jù)此，廣州市制定留守戶房屋拆遷補(bǔ)償安置爭(zhēng)議行政處理及司法訴訟試點(diǎn)工作方案、指引，建立府院聯(lián)動(dòng)工作機(jī)制，組建市區(qū)兩級(jí)試點(diǎn)工作專班，下沉各試點(diǎn)區(qū)，并印發(fā)通知進(jìn)一步推動(dòng)解決個(gè)別留守戶問題，讓村民早日回遷安居。

　　7月20日，天河冼村改造項(xiàng)目迎來歷史性時(shí)刻，復(fù)建區(qū)最后兩棟村屋拆除，開發(fā)建設(shè)全部啟動(dòng)。作為運(yùn)用《廣州市城中村改造條例》破解“留守戶”難題的典型案例，實(shí)踐驗(yàn)證了“行政處理—司法訴訟—強(qiáng)制執(zhí)行”這一法治化路徑解決城中村改造拆遷難題的可行性，為全國(guó)其他項(xiàng)目提供了可復(fù)制的廣州經(jīng)驗(yàn)。

　　突破三：城中村改造與住房保障

　　創(chuàng)新融合一體化設(shè)計(jì)

　　廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局組織各區(qū)持續(xù)開展城中村改造項(xiàng)目設(shè)計(jì)競(jìng)賽，探索城中村改造與保障性住房、整租運(yùn)營(yíng)一體化設(shè)計(jì)，推動(dòng)城中村住房租賃從“分散粗放”向“規(guī)?；?、專業(yè)化、規(guī)范化”轉(zhuǎn)變。

　　結(jié)合村民需求，廣州城中村改造預(yù)計(jì)建設(shè)約超過100萬平方米中小戶型安置房，作為未來納入保障性租賃住房的房源。通過優(yōu)化戶型設(shè)計(jì)、提升環(huán)境品質(zhì)，在保障村民收益的同時(shí)，為低收入和新就業(yè)群體提供環(huán)境和服務(wù)更加優(yōu)質(zhì)、安全更有保障的租賃房源。