【政策解讀】《廣州市不動產(chǎn)登記辦法》亮點(diǎn)系列之二　　《廣州市不動產(chǎn)登記辦法》（下稱《登記辦法》）的另一個(gè)亮點(diǎn)是落實(shí)《中華人民共和國民法典》，保護(hù)合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益，規(guī)定了空間分層登記制度，明確地上、地表和地下分層登記，創(chuàng)新空間權(quán)屬界限的確定方式；同時(shí)細(xì)化規(guī)定了居住權(quán)等新類型物權(quán)登記程序及申請材料，為促進(jìn)市場融資明確了抵押不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記及營利法人的教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等性質(zhì)的不動產(chǎn)抵押登記。主要體現(xiàn)在以下方面：　?。ㄒ唬┛臻g分層登記　　《中華人民共和國民法典》第三百四十五條明確規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立?！倍鴮?shí)務(wù)中，隨著城市立體空間的開發(fā)，土地的利用方式從平面擴(kuò)大至立體，權(quán)屬界限也從傳統(tǒng)的二維地表界線擴(kuò)大至三維空間界限。如在市政道路、綠地下對地下空間進(jìn)行二次開發(fā)利用，空中連廊建筑物等，均需要對地上、地下的建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行登記，以三維信息確立權(quán)屬界限?！兜怯涋k法》對此進(jìn)行了明確：單建地下空間建設(shè)項(xiàng)目，可以單獨(dú)辦理建設(shè)用地使用權(quán)和建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記。和地表建筑一并建設(shè)的結(jié)建地下空間建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)與其地表部分一并辦理建設(shè)用地使用權(quán)和建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記；地表部分已經(jīng)辦理不動產(chǎn)首次登記的，地下部分可以單獨(dú)申請辦理首次登記。地下建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記按照房屋所有權(quán)登記有關(guān)規(guī)定辦理?！　。ǘ┩恋亟?jīng)營權(quán)登記　　《中華人民共和國民法典》及《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》明確了土地經(jīng)營權(quán)可依法辦理不動產(chǎn)登記，《登記辦法》從不動產(chǎn)登記角度予以銜接。根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第三十六條規(guī)定：“承包方可以自主決定依法采取出租（轉(zhuǎn)包）、入股或者其他方式向他人流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)，并向發(fā)包方備案?！钡谒氖邨l“承包方可以用承包地的土地經(jīng)營權(quán)向金融機(jī)構(gòu)融資擔(dān)保，并向發(fā)包方備案”，承包經(jīng)營權(quán)可依法設(shè)立土地經(jīng)營權(quán)及融資擔(dān)保土地經(jīng)營權(quán)，向發(fā)包方備案屬于事后行為。故《登記辦法》明確，土地承包經(jīng)營權(quán)人可依法辦理土地經(jīng)營權(quán)登記及土地經(jīng)營權(quán)抵押登記，無需向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提交其向發(fā)包方備案的材料?！　《吨腥A人民共和國農(nóng)村土地承包法》第四十六條規(guī)定：“經(jīng)承包方書面同意，并向本集體經(jīng)濟(jì)組織備案，受讓方可以再流轉(zhuǎn)土地經(jīng)營權(quán)。”第四十七條“受讓方通過流轉(zhuǎn)取得的土地經(jīng)營權(quán)，經(jīng)承包方書面同意并向發(fā)包方備案，可以向金融機(jī)構(gòu)融資擔(dān)保?！奔赐恋亟?jīng)營權(quán)人再轉(zhuǎn)讓或融資擔(dān)保土地經(jīng)營權(quán)的，需事先經(jīng)承包方書面同意及向發(fā)包方備案。故《登記辦法》明確土地經(jīng)營權(quán)人辦理土地經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)移登記或抵押登記的，應(yīng)當(dāng)提交土地承包經(jīng)營權(quán)人書面同意和向集體經(jīng)濟(jì)組織備案的材料?！　。ㄈ┚幼?quán)登記　　《中華人民共和國民法典》新設(shè)立了居住權(quán)制度，規(guī)定了“設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立?！倍壳跋嚓P(guān)法律、行政法規(guī)等均未出臺配套的居住權(quán)登記規(guī)則?！兜怯涋k法》在前期對外征求公眾意見階段，居住權(quán)登記內(nèi)容引起了社會的廣泛關(guān)注。實(shí)務(wù)中，亦出現(xiàn)諸多居住權(quán)登記咨詢或需求案件。為及時(shí)落實(shí)《中華人民共和國民法典》規(guī)定，為實(shí)務(wù)登記提供法律依據(jù)，《登記辦法》規(guī)定了居住權(quán)首次登記、變更登記以及注銷登記，同時(shí)區(qū)分了以合同方式設(shè)立居住權(quán)與遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的不同申請登記主體：以合同方式設(shè)立居住權(quán)的，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)持不動產(chǎn)權(quán)屬證書、居住權(quán)合同等辦理居住權(quán)首次登記；以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持生效遺囑、遺囑人死亡證明等材料申請辦理居住權(quán)首次登記。　?。ㄋ模┑盅翰粍赢a(chǎn)登記　　為落實(shí)《中華人民共和國民法典》第四百零六條“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)”的規(guī)定，并按照自然資源部的統(tǒng)一要求，《登記辦法》規(guī)定在辦理抵押權(quán)首次登記或抵押預(yù)告登記時(shí)，在不動產(chǎn)登記簿記載當(dāng)事人關(guān)于轉(zhuǎn)讓抵押不動產(chǎn)的約定情況，即有無禁止或者限制抵押不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的約定。對于因不動產(chǎn)自然狀況或者權(quán)利人姓名、名稱發(fā)生變化，以及抵押權(quán)人和抵押人關(guān)于轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)沒有約定的，抵押人辦理不動產(chǎn)變更登記及轉(zhuǎn)移登記不涉及抵押權(quán)人的利益，故抵押人可自行申請辦理，同時(shí)，按照《中華人民共和國民法典》的規(guī)定，不動產(chǎn)變更情況及轉(zhuǎn)移情況，抵押人應(yīng)當(dāng)及時(shí)自行通知抵押權(quán)人?！　。ㄎ澹┙逃?、醫(yī)療衛(wèi)生、養(yǎng)老用地及設(shè)施抵押登記　　《中華人民共和國民法典》明確規(guī)定了學(xué)校、幼兒園、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等為公益目的成立的非營利法人的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他公益設(shè)施不得抵押?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國>有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》明確“登記為營利法人的學(xué)校、幼兒園、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)等提供擔(dān)保，當(dāng)事人以其不具有擔(dān)保資格為由主張擔(dān)保合同無效的，人民法院不予支持”。近年來，國家鼓勵民營資本進(jìn)入教育、醫(yī)療、養(yǎng)老領(lǐng)域，促進(jìn)社會資源的合理利用，允許營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)將以有償方式取得的土地、設(shè)施等資產(chǎn)進(jìn)行抵押融資。因此，在落實(shí)《中華人民共和國民法典》的基礎(chǔ)上，《登記辦法》明確營利法人的教育、醫(yī)療、養(yǎng)老土地、房屋等不動產(chǎn)，可依法辦理抵押登記。