聽全文危舊房改造允許適度“加面積”
6月20日，16屆73次廣州市政府常務(wù)會(huì)議審議通過《廣州市城鎮(zhèn)危舊房改造實(shí)施辦法（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）?！掇k法》規(guī)定了城鎮(zhèn)危舊房改造的適用范圍、基本原則、改造模式、改造資金籌措等內(nèi)容，明確了多產(chǎn)權(quán)拆除重建這一空白領(lǐng)域的全流程建設(shè)指引。
根據(jù)《辦法》，在滿足改造要求的情況下，廣州市鼓勵(lì)危舊房改造優(yōu)化戶型設(shè)計(jì)和空間布局，并支持住宅成套化改造、增設(shè)電梯、公共走廊、地下停車庫等配套設(shè)施，并允許適度增加建筑面積，其中，地上建筑規(guī)?？傇隽堪床怀^30%控制。
改造方向：綠色、宜居、韌性、智慧
所謂“危舊房”，指磚木結(jié)構(gòu)房屋或經(jīng)房屋使用安全鑒定單位根據(jù)國家、省危險(xiǎn)房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)鑒定危險(xiǎn)等級(jí)為B級(jí)、C級(jí)和D級(jí)，或根據(jù)國家、省房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)鑒定為一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房、危險(xiǎn)房的單幢危舊房屋或危舊房屋所在的老舊小區(qū)。
據(jù)介紹，《辦法》適用于廣州市行政區(qū)域范圍內(nèi)國有土地上危舊房的改造，其中，鑒定為B級(jí)或一般損壞房實(shí)行“愿改則改”，磚木結(jié)構(gòu)、鑒定為C、D級(jí)或嚴(yán)重?fù)p壞房、危險(xiǎn)房實(shí)行“應(yīng)改盡改”，消除房屋安全隱患，提升人居環(huán)境與品質(zhì)。
根據(jù)《辦法》，廣州市城鎮(zhèn)危舊房改造工作將遵循“尊重歷史、實(shí)事求是、多措并舉、分類實(shí)施、因地制宜、綠色安全、優(yōu)化簡(jiǎn)化”的原則，打造綠色、宜居、韌性、智慧的“好房子”。
在確保改善房屋安全狀況及不突破生態(tài)環(huán)境底線管控要求，且周邊條件允許的情況下，城鎮(zhèn)危舊房可采取“維修加固”和“拆除翻建”兩大模式，通過合理整合建筑使用功能，優(yōu)化建筑設(shè)計(jì)，提升城市品質(zhì)及改善人居環(huán)境。
為增加改造靈活度，完善功能配套，提升居住環(huán)境與品質(zhì)，《辦法》鼓勵(lì)城鎮(zhèn)危舊房屋改造項(xiàng)目對(duì)戶型設(shè)計(jì)和空間布局進(jìn)行創(chuàng)新，優(yōu)化使用功能，推廣應(yīng)用新型工業(yè)化建造。
在不增加資源環(huán)境承載壓力前提下，《辦法》明確允許單幢房屋可按不增加戶數(shù)、不改變?cè)ㄖ?guī)劃用途、基本不擴(kuò)大原建筑基底、基本不改變四至關(guān)系的新“四不”標(biāo)準(zhǔn)，而老舊小區(qū)按不增加戶數(shù)、不改變?cè)ㄖ?guī)劃用途、不突破用地紅線的標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施拆除翻建，并鼓勵(lì)采取多、高層建筑方式實(shí)施改造建設(shè)，適當(dāng)增設(shè)公共活動(dòng)空間和公共服務(wù)配套設(shè)施，集約用地。
支持政策：多渠道籌集改造資金
根據(jù)《辦法》，危舊房改造所需資金應(yīng)由房屋使用安全責(zé)任人自主籌集，為多渠道擴(kuò)充改造資金，同時(shí)，《辦法》鼓勵(lì)市場(chǎng)主體通過入股、聯(lián)營等方式參與危舊房改造。
為進(jìn)一步支持危舊房改造資金籌措，《辦法》鼓勵(lì)銀行機(jī)構(gòu)提供專項(xiàng)融資服務(wù)，支持通過房產(chǎn)抵押進(jìn)行融資擔(dān)保，支持房屋安全責(zé)任人按規(guī)定通過提取物業(yè)專項(xiàng)維修資金、單位住房維修基金、個(gè)人公積金（住房補(bǔ)貼）以及公積金貸款等方式籌集改造資金。
據(jù)了解，目前廣州市存在部分危舊房為非成套住宅，或內(nèi)部功能空間尺度標(biāo)準(zhǔn)低于現(xiàn)行規(guī)范的成套住宅。為滿足基本生活需求，改善人居環(huán)境，《辦法》允許危舊房在進(jìn)行解危同時(shí)，實(shí)施成套化改造和適當(dāng)增加建筑面積、增配服務(wù)設(shè)施。其中，非成套住宅進(jìn)行成套化改造，原每戶套內(nèi)可完善廚房、衛(wèi)生間等必備設(shè)施功能；對(duì)于套內(nèi)建筑面積不超過90平方米的成套住宅，每戶原有廚房、衛(wèi)生間面積小于《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》最低標(biāo)準(zhǔn)的，可以適當(dāng)增加使用面積。具體來說，廚房使用面積約4平方米，衛(wèi)生間約3平方米；套內(nèi)建筑面積超過90平方米的住宅原則上不得增加套內(nèi)面積。
為鼓勵(lì)改善配套條件，《辦法》明確有條件的城鎮(zhèn)危舊房屋改造項(xiàng)目可增設(shè)電梯、交通必需的公共走廊、無障礙設(shè)施、地下停車庫等配套及附屬設(shè)施，補(bǔ)充必要的市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施與公共安全設(shè)施，新增建筑面積應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定計(jì)算規(guī)劃容積率面積，其中地上建筑規(guī)模增量原則上不超過30%。
受客觀歷史條件限制，個(gè)別拆除翻建的城鎮(zhèn)危舊房改造項(xiàng)目，難以滿足現(xiàn)行各類建筑設(shè)計(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。為解決這一實(shí)際改造中的痛點(diǎn)，《辦法》提出，在保障公共利益，妥善考慮相鄰關(guān)系人利益的前提下，間距、建筑退讓、綠地率等指標(biāo)和要求可按不低于現(xiàn)狀水平控制，但應(yīng)綜合運(yùn)用新技術(shù)、新設(shè)備、新材料等保障措施提高結(jié)構(gòu)、消防安全水平和通過第五立面利用、垂直綠化等方式提高綠化水平。
在改造流程方面，《辦法》明確了多產(chǎn)權(quán)拆除重建這一空白領(lǐng)域的全流程建設(shè)指引，并引入聯(lián)合審核機(jī)制縮短審批時(shí)間。
根據(jù)《辦法》，危舊房所有權(quán)人是房屋使用安全責(zé)任人，為危舊房改造活動(dòng)的主體。多產(chǎn)權(quán)人的城鎮(zhèn)危舊房需經(jīng)不低于90%的房屋使用安全責(zé)任人表決同意改造并確定項(xiàng)目建設(shè)單位后，方可啟動(dòng)改造。
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