廣州市增城區(qū)人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)增城區(qū)深化城市更新工作推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展實(shí)施細(xì)則的通知　　增府辦規(guī)〔2021〕4號(hào)廣州市增城區(qū)人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)增城區(qū)深化城市更新工作推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展實(shí)施細(xì)則的通知各鎮(zhèn)政府、街道辦事處，區(qū)政府各部門、各直屬機(jī)構(gòu)：　　《增城區(qū)深化城市更新工作推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展實(shí)施細(xì)則》已經(jīng)區(qū)委、區(qū)政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行過程中遇到的問題，請(qǐng)徑向市規(guī)劃和自然資源局增城區(qū)分局反映?！　V州市增城區(qū)人民政府辦公室　　2021年10月20日增城區(qū)深化城市更新工作推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展實(shí)施細(xì)則　　為進(jìn)一步完善城市更新配套措施，以高質(zhì)量的城市更新推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展，根據(jù)《關(guān)于深化城市更新工作推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的實(shí)施意見》（穗字〔2020〕10號(hào)）等文件規(guī)定，結(jié)合增城區(qū)實(shí)際，制定本細(xì)則。　　一、加強(qiáng)舊村改造項(xiàng)目實(shí)施方案審核　?。ㄒ唬?fù)核舊村項(xiàng)目標(biāo)圖建庫(kù)有效性。改造實(shí)施主體應(yīng)在項(xiàng)目實(shí)施方案審核前委托具有甲級(jí)測(cè)繪資質(zhì)的技術(shù)單位對(duì)“三舊”改造標(biāo)圖建庫(kù)有效性進(jìn)行復(fù)核。復(fù)核報(bào)告作為實(shí)施方案土地整備的依據(jù)?！　。ǘ┟鞔_拆舊復(fù)墾審核程序。舊村改造項(xiàng)目涉及拆舊復(fù)墾的，改造實(shí)施主體應(yīng)編制拆舊復(fù)墾方案，經(jīng)區(qū)規(guī)劃和自然資源部門組織專家技術(shù)評(píng)審?fù)ㄟ^后，作為實(shí)施方案土地整備的依據(jù)。區(qū)內(nèi)原則上不安排新增建設(shè)用地規(guī)模和指標(biāo)周轉(zhuǎn)，存量建設(shè)用地應(yīng)優(yōu)先建設(shè)安置區(qū)和公共服務(wù)設(shè)施?！　。ㄈ﹪?yán)控新增建設(shè)用地規(guī)模。舊村改造項(xiàng)目除“三地”、留用地指標(biāo)落地、“三舊”改造標(biāo)圖建庫(kù)補(bǔ)錄情形外，原則上不得安排新增建設(shè)用地規(guī)模。相關(guān)土地利用總體規(guī)劃修改方案經(jīng)區(qū)規(guī)劃和自然資源部門審核同意后，作為實(shí)施方案土地整備的依據(jù)。區(qū)規(guī)劃和自然資源部門在后期實(shí)施過程中通過國(guó)土空間規(guī)劃編制等路徑按照建設(shè)時(shí)序分期落實(shí)修改方案。　?。ㄋ模┍Ｕ贤寥拉h(huán)境安全。按照土壤污染防治管理有關(guān)文件要求需開展土壤環(huán)境調(diào)查評(píng)估的，改造實(shí)施主體須提供包括在供地前完成調(diào)查評(píng)估報(bào)告評(píng)審、如涉及污染地塊則嚴(yán)格按照要求在供地前完成管控修復(fù)等內(nèi)容的承諾書后，方可批復(fù)實(shí)施方案?！　。ㄎ澹┱{(diào)整招標(biāo)（招商）選企掛牌時(shí)間。舊村改造項(xiàng)目公開招標(biāo)引入合作意向企業(yè)和招商引入合作企業(yè)的公告時(shí)間分別不少于30個(gè)自然日?！　《⑼晟婆f村改造項(xiàng)目實(shí)施機(jī)制　?。?qiáng)化基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查管理。區(qū)規(guī)劃和自然資源部門和鎮(zhèn)（街）須加強(qiáng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查管理，進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)查機(jī)制，做好舊村改造基礎(chǔ)數(shù)據(jù)成果和“房地一體”確權(quán)登記成果的銜接。村集體經(jīng)濟(jì)組織或合作（意向）企業(yè)干擾基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查和弄虛作假的，一律取消舊村改造資格，嚴(yán)肅追究相關(guān)主體責(zé)任。　?。ㄆ撸┙⑴f村全面改造市場(chǎng)區(qū)片價(jià)評(píng)估制度。區(qū)規(guī)劃和自然資源部門組織我區(qū)舊村全面改造市場(chǎng)區(qū)片價(jià)評(píng)估，相關(guān)成果每年定期更新公布。舊村改造項(xiàng)目實(shí)施方案以公布的區(qū)片價(jià)（根據(jù)容積率等進(jìn)行技術(shù)修正）作為融資面積的核算依據(jù)。村域居住用地區(qū)片價(jià)低于全區(qū)均價(jià)的，原則上不受理舊村改造申請(qǐng)（已納入?yún)^(qū)舊村改造項(xiàng)目庫(kù)和政府主導(dǎo)的重點(diǎn)區(qū)域舊村除外）?！　。ò耍┟鞔_前期費(fèi)用計(jì)入改造成本標(biāo)準(zhǔn)。以區(qū)片價(jià)核算融資面積的融資地價(jià)評(píng)估費(fèi)按30萬元/項(xiàng)目、搬家補(bǔ)償按4000元/可計(jì)棟、電話電視等遷移費(fèi)按550元/可計(jì)棟計(jì)入改造成本；基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查費(fèi)、土地勘測(cè)定界費(fèi)、片區(qū)策劃方案編制費(fèi)（含控制性詳細(xì)規(guī)劃方案編制費(fèi)）按照政府招標(biāo)合同和實(shí)際支付金額計(jì)入改造成本，但不得超過廣州市舊村莊全面改造成本核算標(biāo)準(zhǔn)。　?。ň牛?qiáng)化產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入。全區(qū)按照重點(diǎn)功能片區(qū)、土地價(jià)值等要素劃分為三個(gè)產(chǎn)業(yè)圈層，原則上第一、二、三圈層的舊村改造項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)建設(shè)量分別不低于項(xiàng)目總建設(shè)量的25%、15%、10%或融資地塊產(chǎn)業(yè)建設(shè)量分別不低于融資總建設(shè)量的30%、20%、15%。舊村改造項(xiàng)目應(yīng)提高產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入門檻，提升導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)質(zhì)量，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入監(jiān)管，具體由區(qū)規(guī)劃和自然資源部門會(huì)同區(qū)產(chǎn)業(yè)主管部門制定相關(guān)管理辦法?！　。ㄊ﹥?yōu)先建設(shè)政府性房源。舊村改造項(xiàng)目配建的政府性房源應(yīng)優(yōu)先集中建設(shè)，由鎮(zhèn)（街）、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、區(qū)規(guī)劃和自然資源部門根據(jù)政府使用需求，在項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃方案中明確房源面積、位置、用途等。經(jīng)區(qū)政府同意，政府性房源由改造實(shí)施主體負(fù)責(zé)建設(shè)的，可以房源指標(biāo)按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)等價(jià)抵扣建安費(fèi)用?！　。ㄊ唬┮?guī)范留用地納入舊村改造程序。舊村改造項(xiàng)目因用地和規(guī)劃條件限制無法實(shí)現(xiàn)資金平衡的，可將本村權(quán)屬范圍內(nèi)符合國(guó)土空間總體規(guī)劃的其他用地納入改造范圍，并抵扣留用地欠賬指標(biāo)，指標(biāo)不足的可申請(qǐng)預(yù)支留用地指標(biāo)。涉及預(yù)支留用地指標(biāo)的，須簽訂主體地塊征地協(xié)議且按照相關(guān)規(guī)定報(bào)區(qū)政府、市規(guī)劃和自然資源部門同意，方可批復(fù)實(shí)施方案?！　。ㄊ┟鞔_教育設(shè)施配套要求。舊村改造項(xiàng)目規(guī)模較小、按規(guī)劃人口配置教育設(shè)施產(chǎn)生“麻雀”學(xué)校的，經(jīng)鎮(zhèn)（街）與區(qū)教育部門研究同意，可區(qū)域統(tǒng)籌教育設(shè)施。教育設(shè)施生均建筑面積按照《廣州市城鄉(xiāng)規(guī)劃技術(shù)規(guī)定》的標(biāo)準(zhǔn)上浮25-50%配置；生均用地面積原則上按照《廣州市城鄉(xiāng)規(guī)劃技術(shù)規(guī)定》中心城區(qū)以外地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)配置，經(jīng)充分論證并報(bào)區(qū)教育部門同意后，可按照不小于中心城區(qū)和中心城區(qū)以外地區(qū)兩者中值配置?！　。ㄊ┍Ｕ洗迕裰闄?quán)和表決權(quán)。實(shí)施方案送審表決過程中，拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)（個(gè)人和集體）、集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)國(guó)有建設(shè)用地、征收其他非建設(shè)用地納入改造范圍（抵扣留用地欠賬指標(biāo)、預(yù)支留用地指標(biāo)）、留用地指標(biāo)折算集體物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、安置區(qū)選址及供地對(duì)象、總平面設(shè)計(jì)圖等涉及村民切身利益的事項(xiàng)應(yīng)向村民詳細(xì)說明，并作為獨(dú)立事項(xiàng)由村集體經(jīng)濟(jì)組織成員代表會(huì)議表決并形成紀(jì)要，相關(guān)內(nèi)容和表決情況公示5個(gè)自然日?！　∪?、加強(qiáng)舊村改造項(xiàng)目實(shí)施管理　?。ㄊ模?qiáng)化項(xiàng)目簽約及批復(fù)管理。實(shí)施方案經(jīng)區(qū)城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議審議通過后，鎮(zhèn)（街）指導(dǎo)村集體經(jīng)濟(jì)組織和改造實(shí)施主體開展拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂工作。整體簽約率達(dá)到50%以上（含）的項(xiàng)目，方可批復(fù)實(shí)施方案?！　。ㄊ澹┐龠M(jìn)重點(diǎn)項(xiàng)目拆遷建設(shè)。舊村改造項(xiàng)目引入合作意向企業(yè)后、在實(shí)施方案批復(fù)生效前，涉及大型市政配套設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)的，合作（意向）企業(yè)須先行協(xié)助鎮(zhèn)（街）開展拆遷建設(shè)并負(fù)責(zé)相關(guān)費(fèi)用，符合城市更新政策規(guī)定的計(jì)入改造成本。　?。ㄊ┘訌?qiáng)融資面積預(yù)售管控。實(shí)施方案批復(fù)生效且安置區(qū)和公共服務(wù)設(shè)施啟動(dòng)建設(shè)后，融資區(qū)可同步建設(shè)。安置區(qū)建設(shè)進(jìn)度須快于融資區(qū)。在符合有關(guān)文件要求并確保項(xiàng)目安置區(qū)和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)可順利完成的前提下，允許部分融資商品房預(yù)售，具體由區(qū)規(guī)劃和自然資源部門牽頭制定相關(guān)操作規(guī)定。　　四、推進(jìn)舊廠房連片成片改造　　（十七）復(fù)核舊廠房項(xiàng)目標(biāo)圖建庫(kù)有效性。區(qū)規(guī)劃和自然資源部門應(yīng)在實(shí)施方案審批前委托具有甲級(jí)測(cè)繪資質(zhì)的技術(shù)單位對(duì)“三舊”改造標(biāo)圖建庫(kù)有效性進(jìn)行復(fù)核。經(jīng)復(fù)核有效的部分可適用城市更新政策。經(jīng)復(fù)核不符合最新入庫(kù)條件的已標(biāo)圖建庫(kù)部分，按照政府收儲(chǔ)方式實(shí)施改造的，可參照有效標(biāo)圖建庫(kù)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的80%計(jì)算補(bǔ)償款,但補(bǔ)償款總額不得超過公開出讓成交價(jià)的45%?！　。ㄊ耍┩七M(jìn)重點(diǎn)區(qū)域舊廠房成片連片改造。對(duì)位于廣汕公路、新城大道等城市主干道沿線和荔城、新塘主城區(qū)，且已標(biāo)圖建庫(kù)范圍占單宗地塊面積比例不低于45%的政府收儲(chǔ)、公開出讓類舊廠房項(xiàng)目，除按照第（十七）條補(bǔ)償外，未標(biāo)圖建庫(kù)部分可參照有效標(biāo)圖建庫(kù)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的80%計(jì)算補(bǔ)償款，但補(bǔ)償款總額不得超過公開出讓成交價(jià)的45%。相鄰多宗地塊連片改造的，各權(quán)屬人根據(jù)有效標(biāo)圖建庫(kù)部分、不符合最新入庫(kù)條件的已標(biāo)圖建庫(kù)部分、未標(biāo)圖建庫(kù)部分的優(yōu)先順序取得補(bǔ)償款。　?。ㄊ牛┡浣ūＵ闲宰》?。位于第（十八）條所列重點(diǎn)區(qū)域內(nèi)的“工改居”項(xiàng)目，須按照項(xiàng)目住宅建筑面積的5%無償配建保障性住房?！　。ǘ﹦澏ㄅf廠房改造負(fù)面清單。舊廠房用地屬于以下情形的，不得適用城市更新政策：　　1.工業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)塊內(nèi)的地塊，改造后不符合產(chǎn)業(yè)區(qū)塊管理規(guī)定的；　　2.不符合“三舊”改造標(biāo)圖建庫(kù)最新入庫(kù)條件的地塊，按照經(jīng)營(yíng)性用途實(shí)施自行改造的；　　3.已認(rèn)定為閑置土地未處置，或已處置但未落實(shí)處置要求的；　　4.2009年12月31日后首次取得土地使用權(quán)的（按城市更新政策完善用地手續(xù)地塊除外）。　　五、探索高質(zhì)量城市更新模式　?。ǘ唬┲С謪^(qū)屬國(guó)企參與改造。鼓勵(lì)區(qū)屬國(guó)企通過資本運(yùn)作、前期服務(wù)等方式依法參與城市更新，重點(diǎn)探索由區(qū)屬國(guó)企主導(dǎo)完成舊村改造項(xiàng)目實(shí)施方案編制（含拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)）等前期工作后，以公開掛牌競(jìng)價(jià)方式引入市場(chǎng)主體開展拆遷和建設(shè)。項(xiàng)目公開掛牌成交后，返還區(qū)屬國(guó)企前期支出的合理費(fèi)用，公開競(jìng)價(jià)所產(chǎn)生的溢價(jià)部分可專項(xiàng)支持其發(fā)展?！　。ǘ┰圏c(diǎn)舊村改造“儲(chǔ)改結(jié)合”。城市主干道、重要發(fā)展平臺(tái)周邊的舊村改造項(xiàng)目強(qiáng)化“儲(chǔ)改結(jié)合”，由政府主導(dǎo)科學(xué)劃定舊村改造和土地收儲(chǔ)范圍，同步開展改造和收儲(chǔ)工作。收儲(chǔ)用地產(chǎn)生的留用地優(yōu)先落地平衡舊村改造開發(fā)強(qiáng)度。“儲(chǔ)改結(jié)合”項(xiàng)目按照政府儲(chǔ)備用地部分每畝10平方米標(biāo)準(zhǔn)給予村集體物業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)，建設(shè)費(fèi)用由村集體經(jīng)濟(jì)組織自籌，不計(jì)入改造成本?！　。ǘ┨剿髡鲗?dǎo)的舊城改造模式。舊城改造片區(qū)90%以上（含）物業(yè)權(quán)屬人同意改造的，由政府主導(dǎo)組織基礎(chǔ)數(shù)據(jù)調(diào)查和編制實(shí)施方案（含拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)）并確定開發(fā)建設(shè)條件后，將拆遷任務(wù)及擬改造土地的使用權(quán)通過公開掛牌確定改造主體，待拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽約達(dá)90%以上（含）實(shí)施房屋拆遷，簽約達(dá)到100%簽訂出讓合同。舊城連片改造項(xiàng)目可參照舊村項(xiàng)目靈活分片和動(dòng)態(tài)分期實(shí)施。　?。ǘ模?shí)施容積率異地平衡。舊村改造項(xiàng)目住宅（含商?。┯玫仄骄鶅羧莘e率超過4.5的，超出部分應(yīng)以融資面積開發(fā)權(quán)益轉(zhuǎn)移的方式異地平衡。改造實(shí)施主體可通過公開競(jìng)得已預(yù)留舊村改造異地平衡容積率指標(biāo)的經(jīng)營(yíng)性用地，按照價(jià)值相當(dāng)（以舊村全面改造市場(chǎng)區(qū)片價(jià)計(jì)算）的原則承接相應(yīng)的融資面積開發(fā)轉(zhuǎn)移權(quán)益?！　×?、其他　?。ǘ澹┘訌?qiáng)監(jiān)督管理。鎮(zhèn)（街）和相關(guān)職能部門要加強(qiáng)城市更新工作監(jiān)管，重點(diǎn)在舊村改造合作企業(yè)引入、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、方案審批、實(shí)施監(jiān)管等方面加強(qiáng)制度建設(shè)，有效防范廉政風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)改造過程中出現(xiàn)的違紀(jì)違規(guī)行為，由有關(guān)部門予以嚴(yán)肅問責(zé)和堅(jiān)決查處；構(gòu)成違法的，依法追究相關(guān)主體責(zé)任，確保城市更新工作“陽(yáng)光、規(guī)范、高效、廉潔”?！　。ǘ┍炯?xì)則自印發(fā)之日起實(shí)施，有效期3年。本細(xì)則實(shí)施前，城市更新項(xiàng)目實(shí)施方案已經(jīng)區(qū)城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議審議通過的，按照已審議通過的實(shí)施方案執(zhí)行?！　」_方式：主動(dòng)公開